2016经济景气指数_家电产业市场集中度_2011四季度家电产业景气指数(11)

总价 （亿元）

1.6 2.6 1.4 0.6

（二）城市综合体，万千宠爱于一身1、城市综合体的前世今生中国商业模式发展经历了四代：第一代供销社商业模式、第二代百货商业模式、第三 代购物中心 Shopping Mall 模式、及城市综合体 City Mall。 城市综合体商业模式是建立在 Shopping Mall 和 Lifestyle Centre 基础上，同时 包括公寓、写字楼、购物中心、商业街、美食街一体的新商业模式，一方面在体量上是传

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商业贸易行业/2011 年 2 季度策略报告

统百货公司乃至购物中心的数倍， 在功能上强调的是体验式购物， 在满足人们一站式购物 需求的同时进行升级， 增加体验式消费。 购物已经不再是最重要的功能， 是集购物、 餐饮、 休闲、娱乐四大功能于一体，其中运动、娱乐、休闲占比有相当重要的比例。体验式购物 中心既是购物中心、也是休闲中心、同时还是社交中心。 图 21：商业模式的发展 第三代 第二代 第一代

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城市综合 体 集购物、 餐饮、休 闲、娱乐 四大功能 于一体， 其中运动、 娱乐、休 闲占比有 相当重要 的比例

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Shopping Mall 模式 一二线核心 城市逐步饱 和；未来向 三四线城市 发展 不能简单复 制 一 类 模 式，体量、 定位等要因 地制宜

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百货商业模 式 主流业态， 同时也是主 要的利润贡 献者

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供销社商业 模式 已经淘汰

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2、准确定位，深耕三四线在我国百货多是区域型， 由于与地方密切的关系使得区域型零售百货企业在土地 资源、政策支持、城市发展规划等方面更有优势。但一二线城市市场趋近饱和，打折、返 券等促销方式使竞争加剧，商家已经逐步将目光投向蓝海的三四线城市。 目前产业转移将推进城市化进程、 十二五收入分配制度的改革和完善提高将促发三四 线城市的市场需求。万达目前在建的 39 家城市综合体中，分布在三、四线城市的数量占 比接近 40%。加上已建成的 33 家综合体，万达广场在三、四线城市的占比已达到 32%。 世茂股份 22 个综合体项目中有 10 个位于三、四线城市，占比高达 46%。 值得注意的是，与一二线城市的市场不同，三四线城市市场更需时间去培育和引导。 我们总结进入其特点： 1、 结合城市特点， 重新精准定位。 生活消费为主， 高档品牌消费除沿海城市外较少， 因此不宜照搬一二线的成功模式。在租金上，要给商家一个足够的培育过程；在品类上， 需要选择合适的业态来投入，针对城市的承受力来挑选品牌；在扣点方式上，采用联营扣 点向商家表示风险公担的诚意。 2、新店运营风险较小。地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、店 及批发市场为主。一旦进入就会占有整个市场，竞争不会像一二线城市那么激烈。 3、同时在三四线的项目可能是的重点工程。当然在具体运营中也会存在问题，请务必阅读正文之后的免责条款部分 第 13 页 共 29 页

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例如商家不愿意进入，租金上不去，但有一个低成本和高回报的空间。

（三） 看好商业地产的投资逻辑1、通货膨胀，商业地产价值可以抵御租金上涨的风险大部分百货均处于繁华地段和垄断价值， 长期而言具有很大的升值潜力。 百货的商业 地产盈利模式， 以及商业地产目前所处的价值洼地效应正在得到越来越多的共识， 大量资 金积极参与商业物业，看好其确定性，成为投资商品房之后的又一契机。

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