大2匹空调适用面积 转：网上一篇投资总结(8)

综合分析判断成交面积已见顶，新房成交额10万亿能够维持。

（二）集中度还有很大提升空间

因为我国是土地公有制，大部分土地公开转让，信息更透明。我国发展商集中度会超越美国，但不会超越香港。因为我国是土地公有制，大部分土地公开转让，信息更透明。判断日后TOP10占有率50%+，碧桂园、融创10000亿+。

（三）估值水平

国内地产报表滞后销售1-2年，当年销售利润率去评估实际PE会更合理。17上市房地产平均销售纯利10%+，AH内地房企平均PS约0.6-0.7，保守按销售利润10%算，真实PE（市值/销售利润）约6-7倍。远低于上证、恒生平均市盈率。

（四）房企是销售领先与报表，货值领先于销售，模式和管理领先于货值。

房企中恒大货值最大，而且质量高，据说纯利14%+。融创本部确权约11-12%，万达23%（不摊自持），一二级联动在15%-20%。如果万达自持500亿投入，全部算无效资产并不考虑盈利和残值，纯利为16%。保守估计融创货值（含万达与一二级联动）平均纯利率12.5%+。模糊估算碧桂园的货值纯利率12%+。

未来房价平稳情况下，货值/销售比大的房企比较主动。现在找纯利10%+的项目比较困难。由于很多房企在16年错判行情，现在逼迫补货将比较被动。

（货值推算而得，与真实值难免存在偏差。部分公司用17年中期业绩发布PPT货值*17年销售权益比例，部分用17年销售均价*土储面积。）

（五）销售利润

如果按18年销售融创5500亿、碧桂园8000亿计算，销售利润分别约为500亿和700亿。如果未来房价和销售平稳，基于新增货值利润低于存量货值，销售纯利率应该有所下降，但净负债率下降减少财务成本占比也会缓和了这个下降速度。

（六）未来合理利润

（七）合理估值

以前地产股估值低是由于高负债率导致其抗周期能力弱，龙头公司净负债率300%+，融创、恒大高达400%+。融创目标是2019降到70%以下，现在已降到250%以下，恒大目标2020降到70%以下。

房地产有很强的周期性，利润率波动很大，用两三年的利润去估值不太合理。未来龙头公司净负债率下降到70%以下，以平均利润率10倍PE估值较为合理。成熟期的龙头企业，50%分红比例较常见，折合股息率5%。长期5%股息率足以支撑股价。而且香港不少成熟企业分红比例高达60-70%。

五、感言

投资体系之庞大和方法套路众多让我喟叹十七年时间只能弄懂冰山一角，这篇总结也只是十七年感悟的一部分。但我们不必过于执着追求博物通达的状态，当察觉自身的性格和特长适合于哪种投资方法和套路，并明白哪一段收益是能力圈内的确定性收益时，就已经迈进成熟投资者行列了。

坚持不用杠杆投资能力圈内的低估企业，超越市场平均收益不是难事。而投资能力圈内具有优势商业模式+灵魂人物+有效激励机制的低估伟大企业，这样就能做时间的朋友，持续获得超额收益。

如果做投资是纯粹向市场套利，我会觉得索然无味。而投资伟大企业不单让我收获财富，更让我学习到优秀的人和团队以怎样方式、态度和精神去做事，这是一个不断学习和提升的过程。

声明：此文仅为个人总结及分享，文中数据和观点可能存在错漏，不作为投资建议。

本文来自电脑杂谈，转载请注明本文网址：
http://www.pc-fly.com/a/dianqi/article-82318-8.html