大2匹空调适用面积 转：网上一篇投资总结(7)

（四）越中心越贵，中心+不可复制景观最贵

纽约和伦敦最贵是楼盘分别是ONE57和海德公园1号，都是最中心位置而且有特殊景色。一个好友住53街，ONE57在57街，步行时间五分钟的距离，他的楼盘均价2000美元一尺，ONE57是6000。

次之是离中心近的湾区，“见水”要比“见山”贵。汤臣一品坐落浦东CBD中心，而且西面黄浦江。深圳湾一号坐落深圳湾总部基地，东面全线海景。前海定位比深圳湾总部基地更高，前海、后海房价还有发展空间。

前海将会是内地最贵，香港依然是全国最贵

以前是北上广，现在是北上深，但北上的优势是综合的、多维度的，广深都是赶上当时期最好的产业，广州是贸易，深圳是科技，而杭州是电子商务。

但深圳文化不同于其他城市，深圳是移民城市，最没有历史文化底蕴。这样反而更容易建立新文化，更便于创新，美国200年前也如是。价投圈内深圳聚会最多，深圳人最乐于分享。深圳政府职能部门效率全国最高之一，未来经济发展更回归市场引导，深圳将更具优势。就像看公司不能不单静态财务指标，还要其公司治理。同理，看城市要看其氛围、活力和效率。深圳不单只是硅谷，未来可能是硅谷+纽约。

前海会将深圳创新带到新高峰。因为这里有诸多政策、税收优惠，自然吸引大批企业总部进驻。这里将会是中国每平方公里创造GDP最高的地区。这里是中心之中心，而且是湾区，房价将来大概率是内地最高。

深圳另一大优势就是临近香港。香港竞争力在于制度差。以后会有部分拥有外国户籍的顶级富豪把企业开在深圳，而居住在香港为了做香港的税务居民。税务居民要考虑居住时间，全球税低的小地方房价都高企。

（五）土地是对抗通胀的好资产

（六）长效机制有利社会发展，短期落地将低于预期

香港700万人口，300万靠居屋和公屋（居屋是我国的经济适用房，公屋是廉租房）。日本也有15%。而我国水平，长租公寓只适合一线城市。

在二线城市，比如在佛山一百平方米房子租金只有三千左右，年化4万左右。就算土地零成本，建筑加简单装修，100平方成本也有50万左右。但是收入只有投入的8%，还没考虑营运成本、税和出租率等因素。在一线城市，上海首批租赁住房用地张江南区A3-06地块楼面价5569元/平方米，其他成本6000+，100平方成本约120万，周边月租金约7000，年化8.4万，就算在上海也不划算。

政策落地速度，关键看政策能否符合多方利益，能否实现多赢。现况下，租售同权落地大概率会低于预期，估计政府后续会有税收优惠、贷款优惠利率甚至财政补贴去刺激企业对这块的投资。租售同权绝对不是空穴来风，看得出政府对这块是下定决心。长远来说，是符合群众利益，符合社会发展规律的。租售同权有利于保持一线城市竞争力，有效延缓阶层固化。高房价最终转嫁到企业成本，因为生活成本太高，企业随之增加福利，久而久之，其他城市可以以低成本与之争夺人才。

四、房地产股票看法

（一）新房销售或已见顶

美国新房一年60-70万套。新房占房屋销售15%，二手房85%，总量约400-460万套。我国只公布总量，2017年16.9亿平方米，按平均120平/套算约1400万套。新房60%，二手房40%，总量约2300万套，为美国的5.3倍。美国人口3.2亿，我国人口13.8亿，为美国4.3倍。考虑我国城市化率和美国相差较远，我们的商品房销售量尚算合理。但还要注意，我国有大量的农民房不在统计口径内。

城市化率增长放缓，城市中心稳定后，二手房占比会上升。就算城市化率相当水平，我国的二手房占比也不会上升到美国的水平，美国是木屋为主，木屋比钢筋混凝土房子要耐用很多。

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