大2匹空调适用面积 转：网上一篇投资总结(4)

确定行业方向后，我们需要找到这段时期最具优势的商业模式、既全面又有的企业家和公司治理最好的企业。

（三）优势商业模式有时效性

（1）房地产行业三个阶段

这里我以这二十年优势地产开发商的变化去讲讲商业模式和公司治理。土地从1994年颁布，09年国税91号文下来后开始征收。土增税征收前，快周转模式并不具有优势，卖得快不如捂住，因为房价上升速度快，怎么取得便宜的土地才是核心竞争力，最重要是“勾兑”能力。王石常常称合生创展是地产界的航空母舰。

土增税征收后，毛利越高税率越高（四级超额累进），最高纯利率的项目就30%左右。土地市场也越来越透明、公平、规范，特别是十八大后。09-15年，核心城市房价继续震荡上升，其他城市区间震荡，全国平均房价涨幅放缓。这使万科、碧桂园的快周转模式最具竞争优势。早期房地产纯利润率很高。王石曾说，房地产赚取如此高利润是不合理的，论管理和标准化比制造业相距甚远，所以万科是最早走标准化和体系化的公司。以前是有钱有社会关系就能干房地产，设计可以分包，建筑也可以分包，人均利润极高，根本没动力去优化管理。市场越来越规范，房价上升速度放缓，地区房企竞争力下降。成本控制能力、融资成本、周转速度成为土地取得能力之外的核心竞争力。房地产进入上市公司和全国性发展商侵蚀地方发展商的时代。

经过几年优胜劣汰，行业管理规范化，行业人才具备了，标准也有了。因此怎么建立标准不是最重要，而是怎么激励，怎么让人才的积极性发挥到极致才是最佳模式。碧桂园的转节点出现在杨国强受到马明哲用人之道上的启发，先后挖“三斌”，构建同心共享激励机制。今天的碧桂园更像是一个平台，空间是无可限量。这是周转快、激励机制好的房企领跑的时代。

以上我们总结出，不同时期有不同的优势商业模式。

（2）两种不一样的优势商业模式

从商业模式去观察同样是快周转的融创和碧桂园，融创是做精品专注1、2线，碧桂园大而全1-5线通吃。产品定位和管理风格有点像格力和美的的差别。从产品上融创优于碧桂园，从公司治理上碧桂园优于融创，格力和美的也是如此。

09-15年为什么恒大、碧桂园、万科都是做中低端和靠极强的成本管控能力去实现快速增长。以前大部分城市的地价占总成本不到50%。万科不喜欢和政府“勾兑”，所以在城郊拿地比较多。城中的项目去化快、利润深，自然很多有资源的企业看上。单靠“勾兑”又难快速复制做大，所以万、碧去拿别人都看不上的地，依靠出色的成本控制和超快周转能力赚别人赚不的钱。但是，由于这种历史原因致使他们产品定位偏中低端。

碧桂园的商业模式是快而全。碧桂园现在能够做到四个月开盘，销售全线城市通吃，特别在房价震荡与小幅下跌的时候，项目毛利低的，特别在三四线城市去化很低，公司能力更显重要。相同地价的项目碧桂园能赚6-8%，有的公司甚至要亏。在四五线城市，品牌的影响力更大，消费者怕不知名的房企“难尾”。以后四五线城市的集中度更高。

高地价时代，中高端快周转模式优势大

16年到现在，很多二线城市地价涨了3-4倍，三线涨了5-10倍。比如，佛山从3000-5000涨到12000-16000；中山靠深中通道的火炬镇从1000-2000涨到10000+（雅居乐16年年报中山土储成本才平均500-600）。现在，很多二线城市地价占比都超60%，建筑成本、营运成本占比降低，这样非常有利于定位中高端开发商。融创原来是做豪宅的，现在下沉到改善型产品。孙宏斌说，产品从高往低容易，从低向高做非常难。比如，在汽车行业保时捷就是一个从高向低的成功案例，做跑车起家然后下沉到SUV和轿车。2016年，保时捷成为全球最赚钱汽车品牌。这两年房子是供不应求而且限价，以后回到买方市场后，融创中高端快周转这种模式的优势才显现其优势。

本文来自电脑杂谈，转载请注明本文网址：
http://www.pc-fly.com/a/dianqi/article-82318-4.html