大2匹空调适用面积 转：网上一篇投资总结(6)

当然，跟投确实要应因地制宜，孙宏斌就表达过，融创对跟投非常谨慎，容易造成不公平。专门就这个问题，我特意向碧桂园一区域总请教过，她说融创的模式不一定要实施跟投，因为产品多数在一二线、定位高端、去化率高，区域总的影响也较少。而碧桂园做的项目很多公司不敢做，操作上有些偏差或周转稍慢都可能造成亏损。

公司治理主要看激励，激励的核心是把员工与企业的需求和利益结合。每人都能在自己岗位内越努力需求越得到满足，协同效应越大企业越高效，从而实现利益最大化。

很多企业搞的是无效激励，比如有些中层员工持股，其实他岗位能做对公司利润影响微乎其微，更别说股价了。机制是因时因地制宜，行外人要全面理解难度甚高，可以用些简单的标准，就是看员工努力程度，当越努力需求越得到满足一定是好机制。越好能接触到企业低中高层，还要与同行的不同企业、同行不同规模的企业比对。基本每个大行业，都有一些的论坛和群，多看、多听、多向业内人士请教，感觉就会慢慢建立。就算好的机制也要不断优化，莫斌说“同心共享”考虑过100种以上的情况，而且还在不断优化。

同行企业的差距

（七）伟大企业

伟大企业三要素：优势商业模式+灵魂人物+有效激励（有独特护城河企业除外）

（八）关于仓位

1、好不好

2、便不便宜

3、能力圈程度（三种分级：业内人士，有内业人士指导，自学研究）

仓位盲目分散与集中都是放大风险。精力能顾得上的情况下，分散是能有效降低风险。但实战中很难同时深度跟踪和理解十家以上企业。

根据以上三点打分，手中股票没有得分高时应适度分散。

投资生涯中能遇上三点符合股票机会很少，遇上了一定要重仓。这种机会我遇过三次，把握住了两次，都是地产。但切记慎用杠杆，最好永远不用，时刻对市场保持一份敬畏，我们的认识永远有限。

三、随谈房价

房价受多因素影响，不能单看城市化率，还得看周期、人均收入比等因素，正如选股票不能单PE，还得看PB、增长…

对比全球房价，我国房价相当于现阶段人均GDP实属偏高。

（一）周期

我国房地产是一二线3到4年一个周期，三四线7到8年一个周期。2017年全国商品房销售16.9亿平方米，超1000万套。棚改带来的需求是巨大的，2018-2020年1500万套棚改，到2020年基本完成棚改。经历了之前几年去库存，这两年市场放量，现在一二线库存为7-8个月，三四线为14-16个月是二十多年最低水平，但两年放量消耗购买力、房企迅速补库存和叠加棚改即将退出，预计这轮周期应该在2019-2020年结束。

（二）土地供应

根据“全国国土规划纲要（2016-2030年）”，2000全国城镇建区面积约4.2，2015年为8.9，2030为11.67，后十五年供应稍下降。

（三）未来城市化，城市竞争演变都市圈竞争

过去二十年，人口是由农村流向城市。未来，人口是由城市流向有竞争力的城市。我国第一波粗放式城市化进程基本完成。过去十几年是出口和投资驱动增长。08年后是投资驱动，各地方政府攀比GDP，各地发展欣欣向荣、百花齐放，这种模式显然不可持续。很多城市建完“新城“又建”新城“，每建一个新城都供应大量的住宅用地。十八大后政府工作重点改变，不再追求粗放的增长方式，一线和大部分二线城市市中心已经定型。对比全球核心城市，北上深的GDP、人口上升空间还很大。

以后，核心城市沿着轨道不断 向周边城市辐射，而形成都市圈。纵观全球会发现一个规律，房价与人口流入最相关。而决定人口流入是城市未来创造的就业机会，就业机会由城市未来产业走向与布局决定。20年前，爱丁堡的房价很便宜，伦敦房价很贵。今天，伦敦与爱丁堡房价差距更大。

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