4 4 4=6怎么算出来的 企业估值模型在房地产上市公司中的实证研究(9)

相对估值方法的理论思想是相 似的资产应该拥有相似的价值，即横向对比的方来衡量标的价值。

但是该方法的假设 前提是市场是完备的，或者是有效的。

只有在完备市场或者有市场存在的条件下，可 比资产的市场公允价值才相符与其内在价值，计算得到的待估资产价值才有可能反应 内在价值。

由此可以看出，选择怎样的参照企业在相对估值法中起着决定性作用。

从理论上 说，参照企业与标的企业应该拥有相似的市场环境、相似的未来流量模式、相似 的经营模型、相近的财务风险，才能保证大致相同的贴现率在参照企业和标的企业间 都适用，这样分析参照企业得出的乘数对标的企业才有可比性。

接下来是选择合适的乘数，至少有两种方法：第一，依据标的企业的基本面，将 评估标的企业的乘数与企业的基本面相联系，比如收入和流量的增长率，分红比 率和风险。

它们的最大好处是能解释这些乘数和企业特征之间的关系。

第二，依据参 照企业情况，了解参照企业相应的乘数。

使用这种方法的关键问题是如何确定参照物 公司，既可以使用行业平均值的简单手段，又可以采取通过多元回归模型和控制相关 变量的复杂手段。

３．１．１市盈率估值法 市盈率（Ｐ／Ｅ）是使用最为广泛的乘数，简单明了的特点使得它成为一个很有吸 引力的选择，适用范围从首次上市发行的定价到相对价值的判断。

市盈率＝些焉挚＝繁 ｍ【美】Ａｓｗａｔｈ Ｄａｍｏｄａｒａｎ著，张志强、王春香译，价值评估——证券分析、投资评估与公司理财，中国劳动 社会会保障出版社，２００４ １４ 一般来说，市盈率数值越大，意味着公司未来成长的潜力越大。

市盈率模型 利用可比企业之间拥有相似的价值和收益比值，通过标的企业的预期收益来估算其 益资本的市场价值，能有效模拟出标的公司未来的价值变化趋势。

标的企业价值＝参照企业的平均市盈率Ｘ标的企业的净利润 估算一家企业的市盈率，最常用的方法是：选择一组参照公司，计算出它们 平均市盈率，然后根据标的企业与参照企业之间的差异，对这个平均值进行调整和 市盈率之所以是所有乘数中使用最多的，是因为这是一种直观的统计方法，它将价格与收益联系起来；也使得各个行业上市公司股票之间的相互比较变得简便；同 时该乘数包含了增长和风险的替代概念，还有可能反应市场状况和前景预测。

如果只是简单的将市盈率指标加以运用，势必会造成价值评估的偏差。

第一， 在每股收益很小或为负值的特殊时期，Ｐ／Ｅ的衡量就失去了意义。

第二，Ｐ／Ｅ乘数值 会随收益的变化而变化，对于周期性的企业来说，虽然价格可以在一定程度上反应对 未来的发展期望，但是经济周期的起伏极易引起收益的变动。

因此，一家周期性企 业的市盈率数值在经济周期中无法解释企业运营状况的现象就很容易理解。

因此，市 盈率在企业收益不确定等预测条件不完备的情况下，该指标只能是从相对盈利性的角 度出发去评估价值的尺度之一，必须结合其他方法共同使用。

３．１．２市净率估值法市净率（Ｐ／Ｂ）也称为账面价值比率，即公司权益的市场价值比公司账面价值， 衡量企业市场价值与资产负债表中权益的关系，权益的价值是资产负债表中资产与负 债的账面价值之差。

计算公式表示为： 其中，每股净资产是股票的账面价值，是通过成本计量得出的；每股市价是这些资产的当前价值，是通过证券市场交易得出的结果。

一项资产的市场价值反映了其 收益能力和预期流量的大小，一项资产的账面价值反映了其初始成本，在资产收 益能力一定程度提高或者降低的情况下，资产的市场价值与其账面价值就有可能出现 差距。

当每股市价高于每股净资产时，说明投资者对企业资产、无形资产和管理者能 【美】Ａ－ｓｗａ血Ｏａｍｏｄａｒａｎ著，张志强、王春香译，价值评估——证券分析、投资评估与公司理财，中国劳动 社会会保障出版社，２００４ １５ 力的市场价值较为乐观，上市公司中优质股票的市价都超出每股净资产很多。

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