4 4 4=6怎么算出来的 企业估值模型在房地产上市公司中的实证研究(10)

市净率用于投资分析时，一般来说上市公司的每股净资产值高而每股市价值不 高的股票，即其Ｐ／Ｂ数值较小，意味着该上市公司投资价值较高，风险较低；反之则 投资价值较低，风险较高。

市净率还可以作为确定新股发行初始价格的参考依据。

若 上市公司股票采取溢价方式发行，要根据市场平均投资潜力状况来确定溢价幅度，此 时证券市场上各种类似股票的平均市净率便可作为参照标准。

在投资分析中市盈率是一种相对稳定直观的价值评估乘数。

在会计标准一致的前 提下，可以在同一行业不同企业间作为是否高估或低估企业价值的信号。

值得一提的 是，市净率却可以运用于收益短时期为负的企业在使用市盈率受限制的情况下的价值 评估。

但是，计量和使用市净率也有不足之处：在各主体会计标准相差较大时，市净 率会受会计处理方式不同的影响，失去了比较的一致前提；一些拥有少量固定资产的 企业，市盈率的比较没有太大意义；企业长期亏损会导致股权的账面价值变成负值， 那么市场价值与账面价值的比值也会变成负值。

３．１３净资产价值法 总资产减去总负债即是资产净值。

就公司而言，资产净值通常按资产及负债的帐 面值计算得出。

净资产价值法（ＮＡＶ）应用于房地产行业的价值评估，是指在一定销 售价格、开发速度和折流量贴现价值 剔除负债后的值。

具体到开发物业的净资产值，等于流量贴收入按设定的资本化率贴现后的价值减去负债。

净资产价值法的优点在于：是拥有大量资产公司用来评估房地产物业价值时的常 用方法；在检验一家公司交易价的ＮＡＶ溢价时，它有助于确认投资者所支付的价格 中有多少是支付给管理和外部增长前景、扩展资金渠道等。

缺点在于：ＮＡＶ并 没有考虑管理层的因素，业务组合的营运效率、未来收购和有待推出市场的开发项目， 或各类型资产的预期营业外损益增长潜力。

此外，资本化率的轻微变动有可能对计算 所得数值产生重大的影响。

净资产价值法之所以在中国很多房地产企业估值中使用，是因为它为企业价值设 定了一个价值评估底线，而且ＮＡＶ还考虑了预期价格的变化、开发速度和投资回报 率等指标因素，相比较市盈率乘数更加具有针对性。

但ＮＡＶ估值也有明显的不足： 其度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑企业品牌、管理能力和经营模式等无 形资产的差异；净资产价值法的流行推动了房地产企业对资产即土地储备的过分热爱 １６ 和追求；对于高负债的房地产企业，高负债率蕴含着更大的风险，所以运用净资产价 值法应更加谨慎，可以适当考虑企业品牌以及营销能力（存货周转率）。

此外，净资产价值法的流行使很多房地产企业都争相参与到土地储备的竞赛中 来。

土地是房地产公司必不可少的要素，购买土地的价格构成房地产开发过程中很大 部分成本，从一定程度上讲，土地储备量的多少决定了公司发展过程是否会遭遇成本 障碍。

在“ＮＡＶ标准’’的影响下，地产企业形成了以不断储备土地为目标的生存模 ３．２流贴流贴现法（ＤＣＦ）是费雪尔创立的，经过莫迪里安尼和米勒的发展、完善， 依然是当今企业价值评估的上流方法。

该方法是依据预期的未来流量流量贴现到现在的价值总 和作为企业的真实价值的一种价值评估方法，是其他估值方法的基础。

这种方法符合流量的现值。

＾，１Ｉ：． 价值＝罗％ 其中，ｎ＝资产的收益年限；ＣＥ＝第ｔ年的流量；厂＝流量风险的贴现率。

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