我爱我家业务模式 投诉：长租公寓运营模式及资产证券化的路径选择（附四大案例）(6)

目前市场上长租公寓运营商通常采用 半年或季度起租，最长租期一年，到期续租 的模式来为租期到期后提升租金预留空间。但这种短租期安排，理论上会导致房屋空置，进而导致租金流的波动。从法理上讲，租期届满后，长租公寓运营商虽有机会与承租人续签租约，但是在没有续签《租赁合同》之前，属于 没有法律基础关系的未来债权 。这种未来债权具有较大的不确定性，且依赖于长租公寓运营商的日常经营，无法实现与长租公寓运营商的破产隔离。[4]

3.托管的运营模式下，长租公寓企业可以通过信托受益权类ABS、应收账款债权类ABS插上金融翅膀

托管模式，这里指的是委托管理模式。该种模式多为采取轻资产策略的长租公寓运营商与业主订立出租委托代理合同或资产管理服务合同，以租赁房屋的业主的代理人和服务提供商的身份将房屋出租给客户，是长租公寓运营商在考虑风险控制、房屋空置、税收等多种因素后选择的商业模式。这种模式下，长租公寓运营商没有转租模式下在空置期仍然需要向业主支付租金的风险，多数会在与租客之间的《租赁合同》中明确，其作为房屋出租人授权的房屋管理人与租客签署《租赁合同》，还会明示房屋出租人的姓名，以期达到显名代理[5]的法律后果。

通常在这种模式下，长租公寓运营商会代业主向租客收取租金。根据《资产管理服务合同》，长租公寓运营商会就租客实际交纳租金超出运营商与业主约定的预期租金的部分收取一定比例的分成，作为。此外，长租公寓运营商还会根据其向租客/业主提供房屋维护及管理服务向租客收取房屋维护及管理。托管模式下，长租公寓运营商从租客处收取的租金和并不全部构成其收入，其仅就其中向租客/业主收取的具有请求权，剩余部分是业主的收入。该等的收取不但有赖于有业主委托长租公寓运营商对其房源进行管理，还有赖于长租公寓运营商能够成功地将房源进行出租，相比转租模式下长租公寓运营商就已承租的房源寻找租客面临更大的不确定性[6]。而且，相较于转租模式下长租公寓运营商收取的可以确认自身收入的租金而言，单笔托管模式下的远低于租金金额。因此，若采用托管模式的长租公寓运营商拟将其有权收取的既有的和未来的进行证券化，首先要解决基础资产确定性、可预测性及入池资产规模的问题。

目前看来，采用托管模式的长租公寓运营商找到了 租赁+消费金融 的商业模式。我爱我家业务模式托管模式的长租公寓运营商充分利用了其庞大的和租客资源，迅速地以租房为途径切入了消费金融领域。比如自如开展了网上分期，自如客专享分期、自如白条等小额贷款业务，而我爱我家背景的相寓也通过房司令提供分期服务。正是长租公寓运营商的需求促使了业内涌融、房司令、租了么、蜂鸟屋等。在 租赁+消费金融 的模式下，有着大量客户的开展托管业务的长租公寓运营商，通过信托、银行、消费金融公司、互联网金融平台建立起来的消费贷款或小额贷款，具有金额小、分散度高、期限短、利率高等特征，天然具备资产证券化特征。

而且在 租赁+消费金融 的模式中形成的消费贷款或小额贷款证券化通道顺畅。由于长租公寓运营商通常没有消费金融牌照和小额贷款牌照，其不能直接向个人发放贷款，但可以通过设立信托，由信托发放信托贷款的方式实融、小额贷款牌照，则该等运营商可以直接作为原始权益人向专项计划转让应收账款债权，发行应收账款债权资产支持专项计划。届时，长租公寓运营商又多了一个贷款方的角色，且不再需要信托作为通道， 租赁+消费金融 模式下的资产证券化将成本更低，更加便捷。

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