我爱我家业务模式 投诉：长租公寓运营模式及资产证券化的路径选择（附四大案例）(5)

(二)不同运营模式可选择不同资产证券化路径

通过对比分析，可以发现目前市场上围绕住宅租赁推出的资产证券化产品的证券端的交易结构设计的差异和创新皆与这些产品的底层资产端的商业模式和参与者在其中的不同角色息息相关。对长租公寓类证券化产品结构起决定性作用的又是商业模式中的核心法律关系：融资方与租赁物业直接或间接的法律关系。从融资方与租赁物业的法律关系角度来看，长租公寓运营模式可分为自持型、转租型、托管型三类，三种不同模式可以选择不同的资产证券化路径。

1.自持的运营模式下，长租公寓企业可以选择类REITs或CMBS打造完整、闭合业务链条

自持模式是指融资方或下属子公司作为租赁房屋的所有权人，对租赁房屋具有完全的占有、使用、收益、处分的权利，所有权人可以直接或通过受托人将租赁房屋出租给客户，形成直接的租赁法律关系;融资方直接或间接通过收取租金获利。在新派公寓和保利地产的类REITs项目中，新派公寓的投资人赛富不动产基金和保利地产都是通过SPV(如有)、项目公司间接拥有物业的所有权。只有项目公司拥有对标的物业清晰、完整的所有权，才能通过类REITs项目实向SPV或项目公司提供的委托贷款提供不动产抵押担保。

自持模式下，长租公寓的参与方可以由标的物业的所有权人自行出租物业并与租客签订《租赁合同》，也可以交由运营方运营。运营方可以将标的物业整租下来然后分租给最终客户，也可以与标的物业的所有权人签订《资产委托管理协议》，作为受托人代标的物业所有权人出租、管理物业。选择自营、运营方整租或运营方管理除了考虑自身的运营能力和比较优势之外，还应从不同模式下的、等税收筹划方面考虑。对于多数长租公寓REITs项目而言，通过整租的方式可以创造长期、稳定的租金流，可以缓释产品存续期间物业空置、租金收入波动的风险。此外，无论是整租还是委托管理模式，运营方都可以是让渡持有标的物业的项目公司股东权益的融资方的关联方，在项目公司资产出表的情况下，实现轻资产运营。

保利地产相关负责人表示，目前，保利地产已基本形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费为翼的 一主两翼 业务板块布局。保利地产将着力于以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造 开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出 的完整、闭合业务链条。

自持模式下，长租公寓的参与方除了可以通过让渡持有标的物业的项目公司的股权来开展权益型类REITs业务、实用途，不失为一种好的选择。

2.转租的运营模式下，长租公寓企业可以借信托受益权类ABS做大做强

转租模式，俗称 二房东模式 ，长租公寓运营商可以从物业的所有权人处整租或散租物业，再将物业按单元转租给最终客户，这其中包括了获取物业时从物业所有权人处承租物业与向最终客户转租房屋的两层租赁法律关系;运营商通过获得两次租赁之间的价差和提供相关服务获利。作为二房东的长租公寓运营商虽然不拥有租赁物业的所有权，但该等运营商通常与物业所有权人或其他有权的物业出租方通常签订了较长期限的租赁合同(5年或5年以上)，获得了相对稳定的房源。作为标的物业的承租人，长租公寓运营商无法利用标的物业本身的价值进行转让或抵押融资，但长租公寓运营商仍然可以通过其收到的租金收入发行资产支持证券进行融资。

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