我爱我家业务模式 投诉：长租公寓运营模式及资产证券化的路径选择（附四大案例）

2017年，被业内称为中国住房租赁市场元年。这一年，随着中央提出 房子是用来住的，不是用来炒的 这一定位，推出 租购并举 的顶层设计，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场[1]成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题、实现 让全体人民住有所居 的重要举措。从中央到地方各项支持政策纷纷出台，各路市场参与主体或早已谋兵布阵、抢占先机，或顺应潮流，大举进军，以期实现后发优势。

在政策利好的大环境下，长租公寓的市场参与者能否在目前市场的起步阶段，既获得长期稳定的融资渠道，以实流转换为当前的。而资产证券化(包括具有不动产证券化特征的REITs)无疑是解决上述问题的最佳方案。2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品： 魔方公寓信托受益权资产支持专项计划 、 中信证券(600030,股吧) 自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划 、 新派公寓权益型房托资产支持专项计划 以及 中联前海开源-保利地产(600048,股吧)租赁住房一号资产支持专项计划 是长租公寓企业开展资产证券化的代表性产品。实际上，长租公寓企业是否能够通过资产证券化实现融资、如何设计资产证券化交易结构与参与者选择什么样的运营模式息息相关。本文将从长租公寓的运营模式出发，通过分析目前已推出的长租公寓资产证券化产品，进而探索不同类型长租公寓企业参与资产证券化的可行性及路径选择。

一

不同市场参与者

根据自身优势

选择不同的运营模式

(一)长租公寓运营主体分类

政府平台型

即政府独立或与社会资本合作，自建或收购房源作为长租公寓房源，以提供保障性或政策性租赁住房。如上海市各区都有各自的公共租赁住房投资运营公司为解决本区青年、引进人才和外来务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难提供公租房。截至11月2日，上海今年已挂牌成交15幅租赁住房用地，土地面积近30万平方米，其中已成交的地块多被上海张江(集团)、上海嘉定新城发展和上海地产集团等具有地方政府平台公司性质的企业竞得。我爱我家业务模式

国资背景型

包括国有房地产开发企业、国有投融资企业，通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源。以北京为例，从2012年开始，陆续就有市属大国企，如首农集团、金隅集团、城建集团和建工集团等利用闲置用地改建公租房、保障房。保利、葛洲坝(600068,股吧)、中冶等大型央企也都通过竞买北京、上海、广州、杭州等地包含自持面积的地块参与长租公寓建设。住建部、发改委、证监会等九部委于2017年7月18日印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房[2017]153号，下称 153号文 )，提出 人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。 未来，随着各地住房租赁实施方案落地，将出现一批国有住房租赁企业。日前，南京、成都、武汉、沈阳等地都通过出台相关实施方案制定了新建国有住房租赁平台公司的计划以及国有住房租赁平台公司的市场规模预期。

社会资本型

即民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。2016年国务院办公厅下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发[2016]39号，下称 39号文 )关于 发展住房租赁企业 的提法是 提高住房租赁企业规模化、集约化、化水平，形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局 ，而153号文则明确提出要鼓励 民营的机构化、规模化住房租赁企业 发展。目前市场上活跃的长租公寓企业，除了上述政府平台企业及国资背景的企业，多为社会资本投资的企业。

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