2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院_客户购房的20个需求_购房需求分为哪几类(6)

◆需求：销售面积将下滑，二线城市降幅更明显

图：2011年以来各线城市商品房销售面积同比增速

市场表现仍将持续分化，预计2017年一二线城市销售面积将下降，三四线趋稳。具体来看，一线城市此前限购政策并未放开，此轮需求释放较为平稳，1-11月销售面积增速在各类城市中最低，且一线城市潜在购买力充足，市场供不应求，预计政策收紧影响周期有限，全年降幅小于二线城市。二线城市在严格的调控政策下，部分非理性需求被抑制，加之需求透支，市场调整下全年销售面积将出现明显回落。三四线城市的去库存支持政策将继续发力，信贷资源等也有望向三四线城市倾斜。在政策支持下，预计2017年三四线城市销售面积将保持平稳。整体来看，一二线城市销售情况可能出现回落，占据市场主要需求的三四线城市有望继续实现平稳销售，预计全国总体销售面积将回落，我们测算降幅在12.8%~14.8%。

从近年市场运行情况看，房地产市场基本上呈控制也将趋于严格，销售面积增速仍将延续放缓趋势，并于2017年由增转降，全年同比降幅达到12.8%~14.8%。

◆供应：全国新开工小幅下降，投资增速趋缓

图：2007年至今商品房销售面积、房屋新开工累计同比增速对比

开发商对于市场的反应更为敏感，新开工与销售变化逐步趋同。2017年如果市场销售下降，将导致企业预期有所改变，全年新开工存调整压力。分线来看，一二线城市在严格的调控下，销售量将出现回调，企业对于新开工的态度也愈加谨慎，同时过去三年一二线城市土地成交处于低位，也会导致新开工增长的基础不稳固。三四线城市来看，2017年新开工面积将保持平稳。综合来看，2017年全国新开工面积将略有下降。

图：2007年至今开发投资额、新开工面积累计同比走势

房地产投资受到新开工、土地购置及资金面影响显著。一方面，2017年新开工面积同比小幅下降，将导致房地产投资承压。另一方面，预计2017年，在政策影响下，热点城市将增加土地供应，加之企业补仓意愿强烈，综合影响下2017年土地购置金额有所增加，从而推动整体投资增长。但是，由于2017年的货币环境稳健中性，且企业融资渠道受限，也会对房地产投资产生不利影响。

从不同类型城市来看，预计2017年一线及二线城市投资仍将增长，但增幅不及2016年。针对库存较高的三四线城市，新开工及投资水平也将保持平稳。整体来看，我们预测全国房地产投资增长2.5%~4.5%，达到10.5~10.7万亿元。

◆价格：政策趋紧需求下降，价格将有所回调

图：2011年至今商品房销售面积及百城价格同比走势

政策收紧、需求下降，价格面临回调。预计2017年，房地产价格存在一定的下跌压力，但全年跌幅有限。而稳健中性的货币环境下价格上涨动力不足。

从不同城市来看，2017年一二线热点城市将继续受到政策影响，各类需求受到抑制，价格面临调整，同时供应结构也将转向自住型供应为主，价格也存在结构性调整的可能性，而三四线城市库存压力仍存，价格上涨动力不足。综合来看，2017年全国商品房均价将出现小幅下跌，跌幅在1.9%~3.9%之间。

2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。

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