2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院_客户购房的20个需求_购房需求分为哪几类(2)

➤供求：市场成交全年高位运行，成交结构明显上移

◆成交规模：全年成交居历史高位，四季度成交有所回落

图：2010-2016年12月50个代表城市 月度成交量走势

全年成交量创历史新高。2016年50个代表城市全年月均成交约3710万平方米，同比增长超两成，绝对量为历史同期最高水平。国庆前后多地楼市调控政策密集出台，市场环境收紧，预期转向，成交量高位下调，四季度50个代表城市商品住宅月均成交约3880万平方米，同比增长7.6%，较三季度增幅收窄16.6个百分点。与此同时，北京、上海、南京、杭州二手房市场快速发展，成交套数占比快速提升。预计未来随着热点城市人口和资本吸引力的不断加强，加之新房供应的紧缺，二手房将占据更大的市场话语权。

图：2010-2016年不同城市成交走势

一线城市成交规模与2015年基本相当。2016年一线城市月均成交面积约84万平方米，与2015年基本持平。分城市来看，京深受供应端限制影响，全年成交量同比下降，其中深圳同比降幅超三成；上海一季度成交量大幅增长，但受限购调控频繁升级加码影响，成交量同比转降且降幅显著；广州商品住宅市场供求关系相对平衡，成交量平稳增长。

二线城市成交量增长较为明显。2016年二线代表城市月均成交面积约96万平方米，同比增长26.8%，平均规模超过一线城市。分季度来看，一季度南京、天津、杭州、苏州成交量同比增幅尤其显著，随着市场热度逐步向其它二线城市转移，三季度济南、郑州成交量同比大增以上；政策调控出台有效抑制投资投机性需求入市，南京、苏州、杭州、济南市场快速调整，10-11月成交面积同比显著下降，其中苏州同比降幅扩大至68.5%，天津、郑州等地成交面积同比增幅亦大幅收窄。2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院

三线城市成交整体波动增长，核心城市周边区域受调控政策影响较大。2016年三线城市月均成交约46万平方米，同比增长34.2%。东莞、惠州、莆田等三线热点受核心城市辐射影响，成交大幅增长，但政策调控后，东莞、惠州等地11月成交面积同比降幅均超五成。而扬州、泉州、淮安等普通三线城市库存去化稳步推进，成交量稳定增长。

与价格上涨相伴随的，是全年成交规模的持续放大。应该注意的是，在此轮市场成交放量的过程中，各类城市分化运行的特点愈发显著：在土地供应越来越少的一线城市，新房成交量已难以跟上价格攀升的节奏，把更多的市场空间留给了二手房，市场供应主体发生了巨大改变，未来市场运行的复杂性陡增。相比而言，二线城市的新房市场空间仍然宽广，市场热度在不同城市间不断传导，未来将持续成为众多开发商争夺的焦点。而三四线城市的波动增长，则给了市场更多的信心。毕竟，大部分三四线城市的成交更源于刚需和改善需求，此类需求较具持续性，也是稳定2017年市场成交的基础。但从整体来看，2016年房地产市场交易的高基数，为2017年市场成交变化带来了压力。

◆成交结构：热点城市各层次产品价格提升显著，成交结构持续上移

基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占当地前10%的属于高价位楼盘，10%-40%属于中高价位楼盘，后60%属于中低价位楼盘。

表：2016年30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间

注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；北京不含自住型商品房；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考CREIS中指数据详细说明。2016年数据均为1-11月统计数据，下同。

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