2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院_客户购房的20个需求_购房需求分为哪几类(3)

图：2016年30个城市楼盘套总价前10%、前40%分界线、中位数和均值

核心一二线城市套总价提升显著，北上深高价位楼盘门槛近千万。北京、深圳、苏州、厦门等核心一二线城市及其周边东莞、昆山等三线城市房价涨幅显著，成交套总价均值及中位数均较2015年明显上升。北京、上海高价位楼盘门槛值（10%分界线）达千万，深圳、北京、苏州等热点城市高价位及中高价位门槛均明显提升，各档次楼盘购买压力均增大。热点城市周边的昆山、东莞、廊坊高价位楼盘门槛值涨幅均超过40%，未来高端市场有一定潜力。2016年以来热点二线城市地王频出，这将进一步加剧未来新上市的商品住宅定价高端化、豪宅化趋势。

图：2016年30个代表城市不同面积段住宅销售套数占比较2015年变化

改善需求积极释放，成交结构上移，多数城市90平米以下住宅成交占比下降，而144-200平米之间的大户型占比提升。从成交套数变化来看，与2015年相比，北京、青岛、廊坊等16个城市90平米以下的型成交占比下降，其中青岛、廊坊占比下降幅度超7个百分点；济南、北京等19个城市144-200平米之间的大户型成交占比提升，其中济南、北京、南通提升幅度均在3个百分点以上。

2016年由于前期宽松政策支持、“二孩”政策放开，以及人们对居住水平要求不断提高，各城市楼盘成交结构向高端转移趋势进一步凸显。展望未来，近期热点城市持续出台提高二套房首付比例政策，这将对大户型改善类需求起到较大抑制作用，市场高端化步伐或将放缓；对于普通二三线城市来说，房价相对不高，购买压力不大，全面放开二孩政策下，购房者更倾向于一步到位购买大户型产品，未来这类城市中高端大户型房源销量占比将进一步上升。

➤土地：一二线土地市场热度高，高价地开发蕴风险

◆供求：整体供需仍维持低位，部分二线城市成交量明显增长

图：2011-2016年全国300个城市住宅和商办用地推出面积

图：2011-2016年全国300个城市住宅和商办用地成交面积

全国各类土地供需量仍保持低位。在全国去库存政策的指导下，地方继续减少土地推出量，2016年全国300个城市共推出各类用地18.2亿平方米，同比下降11.0%，降幅较2015年收窄7.8个百分点，整体仍处于较低水平。2016年全国300个城市各类土地成交量同比持续下滑，共成交15.0亿平方米，同比下降5.7%，各类土地成交出让金2.9万亿元，同比增长30.3%。

图：2011-2016年300个城市住宅用地成交面积同比增长率

一线城市住宅用地成交量同比大幅下降，二线城市实现同比增长。2016年一线城市住宅土地成交1464万平方米，同比下降50.9%，二线城市住宅用地累计成交3.1亿平方米，同比小幅增长0.3%。三四线城市住宅土地成交3.3亿平方米，同比下降13.3%。

◆价格：热点城市高价地块频出，调控收紧后降温

图：2011-2016年全国300个城市住宅和商办用地成交楼面均价及平均溢价率

前三季度重点城市各类用地楼面均价和溢价率攀升，四季度调控政策影响下均有所回落。2016年热点一二线城市土地持续高热，地王频出，全国300个城市2016年各类用地成交楼面均价为1904元/平方米，同比上涨38.7%，平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。分季度来看，一季度各类用地楼面价上涨16.7%，二三季度热点城市土地市场热度较高，整体楼面价同比分别上涨49.1%、77.2%。四季度在楼市调控政策影响下，楼面价同比涨幅收窄至32.4%。同时，溢价率在二、三季度快速攀升至54.5%、60.3%，四季度也回落至35.2%。

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