2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院_客户购房的20个需求_购房需求分为哪几类(4)

目前，一线城市基于土地资源的稀缺性，土地供应及成交明显减少；而三四线城市则仍处于去库存周期中，土地供应一直处于回落的过程中。因此，二线城市土地市场自然成为房企竞逐的热点，地价非理性上涨也为后期开发运营带来了较大压力。可以说，在目前政策严控的基调下，2017年热点城市房价步入调整趋势，之前成交的高价土地又将面对高端改善需求限贷政策的直接影响，项目短期开发压力较大。更应该看到的是，近期各地在土地市场创新性的推出多项竞买政策，土地市场调整的步伐将很快来临，进一步加剧了已成交地块未来开发环境的复杂性。但从另一方面看，在政策引导下，一线及重点二线城市2017年住宅土地供应量将稳步增加，竞争环境相对缓和，对于之前拿地审慎的企业来说，也许会面临更多投资拓展的机遇。此外，三四线城市去库存压力犹存，土地供需仍会维持低位水平。

➤企业：百亿房企市场份额升至五成，行业整合加速

2016年，百亿房企达到131家，市场占有率快速提升。2016年，共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，市场份额已接近50%，行业集中度加速提升，强者恒强态势更加突显，百亿房企渐成未来房地产市场竞争的主力。

图：2016年百亿房企各阵营数量、销售均值及增长率

2016年，在业绩高速增长的刺激下，百亿企业发展格局发生较大变化：131家百亿房企的销售额分布明显分为五个阵营（3000亿以上、1000-3000亿元、500-1000亿元、300-500亿元、100-300亿元），企业数量分别为3家、9家、13家、29家和77家，各阵营企业数量均较上年有所增加，部分企业销售业绩翻番，规模再上新台阶，实现阵营升级甚至跨越升级；规模效应加速发酵，强者恒强态势凸显，3000亿元以上的超级阵营脱颖而出，恒大、万科、碧桂园寡头垄断特征加剧，3家房企市场份额已近10%。总的来看，行业集中度已加速提升，百亿企业在业绩快速增长的同时亦充满危机感，力求及时搭乘此轮上涨行情的顺风车，巩固行业地位，企业间竞争更趋激烈。

图：2011年-2016年20家代表企业拿地面积和金额情况

注：重点监测品牌企业包括万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀。

品牌房企拿地规模大幅增长，二线城市为布局热点。2016年以来热点城市供不应求，加之品牌企业融资渠道宽松，拿地较为积极。2016年，20家代表性企业累计拿地面积1.4亿平方米（按建筑面积计算，下同），同比增长38%；累计拿地金额为8240亿元，同比增长54%，其中恒大、世茂、融创、雅居乐、招商等企业拿地金额同比增幅均超过1倍。值得注意的是，国庆节前后各地调控新政出台后，房企拿地规模在小幅下调后又迅速回升，主要源于政策调整下地价逐步趋稳，加之部分企业存在补仓意愿，而同期部分热点城市土地供应加大，且优质地块较多，年末品牌房企拿地规模再次回升，11月拿地金额环比增长83%，12月仍持续增长，增幅为32%。整体来看，二线城市为品牌房企的投资热点，拿地金额占比高达63.7%。

房企整合成为主流，行业格局发生改变。2016年房地产企业并购案例明显增多，据不完全统计，房地产行业2016年发生并购案例近190宗，涉及金额超过3500亿元。一方面，在深化改革的大背景下，央企、国企加快整合重组；另一方面，房企资本融合进程加快，越来越多上市公司通过二级市场股权交易、项目收购等方式，进一步提升资本市场话语权与业务规模，房企间通过竞争、合作、融合不断演绎出一幕幕生动的场景。

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