互联网房地产中介企业的业务模式分析及几种资本市场路径的选择

本文所指的房地产中介公司是通过信息集成，交易方（通常是个人购买者或卖方）和离线交易中介人（例如，离线房地产经纪人）或终端交易方（个体购买者或卖方）进行的，或房地产开发商），最终匹配并为企业付款.

房地产及其交易具有几个重要特征:

1. 块. 交易金额的小幅波动通常会对买卖双方的经济状况产生更大的影响.

2. 低频. 撇开房地产开发商和房地产经纪人，终端买家和卖家一生中进行房地产交易的频率极低，每次交易之前都要考虑许多因素.

3. 标的资产未标准化. 几乎每个属性都是非标准化的. 从最重要的地理位置因素到人们普遍感兴趣的因素（例如年龄和方向），价格都将受到全面影响.

4. 信息筛选的成本很高. 由于较高的非标准财产目标，很难在不离开房屋的情况下筛选房地产，准确的候选人名单只能由“公共信息”确定. 它通常需要进行多次实地访问，并仔细注意财产及其相关的许可证，权利缺陷等. 以确保它们不会跳入坑中. 这使许多个人购买者感到望而生畏，也是自古以来对房地产中介服务的需求基础.

互联网极大地改变了行业生态. 过去，一家一店地深耕社区清单，通过高额佣金和深厚的交易培育经纪人，最终形成了连锁房地产经纪人的中间业务模式. 在一年一度蓬勃发展的商品房销售市场中，当前的互联网中介企业已成为产业生态链中最重要的环节之一. 全国知名品牌包括方多多，我爱我的家，搜房网等，本地平台无数，新三板的大量上市提供了很多案例. 如果我们对它们的模式进行梳理，那么它们基本上可以归纳为以下几点的安排和组合:

1. 信息发布，筛选和分类

2. 面向房地产开发商，房地产经纪人和代理商的Saas

3. 通过平台的佣金分享系统

4. 垂直线下商店扩展系统

5. 交易过程中的平台服务

6. 基于平台流量的精准营销

在上述业务模型要点的组合下，有两条路径我爱我家业务模式，一条是开放路径，即平台自身的咨询服务和整个系统都是开放的，只需要满足一定的注册或加入条件即可. 利用. 这是当前的主流路径，可以迅速吸引大量的中小型房地产经纪人形成所谓的“平台生态链”，这确实有助于平台的流量实现指数增长. 开放式路径有助于快速扩展，而无需干预实体店的琐碎操作和管理，而侧重于信息的整理和交易的匹配，以及行业中最难处理的本地损失和经纪人管理，本地社区业主开发和维护的问题留给中小型房地产经纪人自己解决；问题是每个人都可以在开放平台上做，而平台生态与稳定盈利能力之间的距离却无法清晰看出. 最终，房地产经纪人只认出了次级委托，而我却不认识这个平台，最终很难形成粘性，很容易陷入烧钱的补贴中，成为竞争产品. 融资➡️继续烧钱周期.

另一条路线是封闭路线或“自营”路线. 无论是自下而上，都是基于原始的品牌连锁线下商店来开发和定制一个专用的平台，其实质是实以及高水平的管理和运营能力. 优点是封闭的平台易于控制房屋等信息，从而提高了交易过程中的客户满意度.

对于受房地产业窗口指引深深影响的房地产中介业，目前内地资本市场最便捷的路径我爱我家业务模式，乃至唯一可行的路径是新三板的重组. A股进入上市公司. 鉴于新三届董事会在申请上市公司业务方有较强的包容性，本文主要针对通过A股重组上市的互联网房地产中介机构的情况.

当前上市公司通过并购收购的案例:

1. 昆柏大学A获得了我爱我的家人

2. Ming Jewellery收购苏州豪宇75％的股权

3. 国创高科收购了深圳云坊（Qfangwang）

4. 搜房网借壳万里股票（终止）

这些都发生在2016-2017年，让市场专注于大陆互联网房地产中介机构的真实表现，也让我们了解了重组委员会对此类企业资产证券化的审计观点. 目前，重组委员会关注互联网房地产通过重组登陆资本市场的主要商业模式:

1. 在公司业务快速发展的过程中，内部控制是否健全，是否有必要向控股股东或其他关联方借款，发生非经营性占用资金？主要关注的是控股股东在某些平台业务突然爆发期间是否无法控制平台的“不足”，还反映了公司自身的治理是否标准化.

2. 报告期内公司是否受到主管部门的处罚. 对于互联网房地产中介来说，这尤其令人尴尬，因为房地产中介市场的集中度非常低，并且行业经纪人的素质参差不齐. 在过去的十年中，房地产交易市场一直很火爆. 一些自营和非自营的房地产机构或多或少受到主管部门的处罚. 同样的问题是，离线网络通道铺设得太快，以至于许多网点甚至没有获得基本的运营资格和业务记录. 一般而言，只要数额不大，就不会对企业的持续经营构成重大的实质性障碍，也不会影响资产证券化的过程.

3. 是否有非公开或公开的方式来筹集资金来投资或垫付资金，涉及资金池或为客户提供信贷支持和其他金融服务. 这是当前的监管红线，严格防范各种以房地产中介名义名义进行的非法集资和承诺收入的行为，利用房价上涨的价格来筹集资金. 目前，由监管机构认可的房地产中介机构直接从事的“资产管理”业务仅限于公寓管理等房地产资产的管理.

4. 房地产市场监管对绩效波动的影响. 当前，大城市陆续出台了限制性政策. 房地产交易市场的交易量被大大抑制. 房地产中介业的寻求产权性质决定了整个行业的繁荣将很快发生巨大变化. 关于房地产调控政策的有效性，连续性和手段，作者很难判断，但是无疑增加了审阅层对能否实现互联网房地产中介人的业绩承诺的关注. 毕竟，每个行业都有自己的繁荣周期，历史不会简单地重复，资产价格也不会无限期地上涨. 一旦趋势发生变化，就值得考虑公司的商业模式是否可以继续获利. . 早期在美国股票上上市的搜房，近年来已改变了其表现. 今年，新三板上市的许多区域性互联网房地产中介机构也改变了面貌. 也许我们应该更加谨慎地评估这个行业的商业模式.

2017年实际上是互联网衰退的重要一年. 许多声称在过去两年中构建某些Internet平台的公司今年不再与作者联系. 在Internet上究竟应该做什么，在何种程度上可以使用哪种传统业务模型以及利用Internet发光，这确实需要我们重新考虑. 2000年，著名的.com泡沫发生在美国，这引发了许多互联网公司的崩溃，但是幸存的互联网公司的股价在接下来的一两年中急剧上涨，甚至超过了泡沫爆发前的水平. 级别，经历了奇迹般的复苏. 尽管中国的互联网公司没有经历过泡沫破裂的痛苦，但它们也经历了的改组. 这次改组之后，互联网公司能否重获新生值得我们期待.

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