it世界五百强 2018财富大洗牌！中国楼市谁将暴富，谁会破产?(3)

第二个原因，就是1985年美国要剪日本的羊毛，迫使日本政府签署了广场协议，广场协议里关键的一条就是日本政府承诺“未来五年内日元每年升值5%”。这一条规定就导致了大量外资涌进日本，外资到日本发现没有什么好投资的，结果也是买房、买地，最后投资供给超过刚性需求。

第三个原因，1985年日本修改了建筑法，规定可以把旧房子炸掉，盖新房子。这一下导致住房供给出来了。过去房子一层，现在炸掉盖80层，住房供给产生。

1989年3月份，日本精英害怕了。他们建议日本政府赶快紧缩，日本政府在89年6月份开始紧缩，没有想到股市泡沫刺破了，导致了上市公司亏损，上市公司为了不亏损，大量卖不动产。

紧接着日本在89年的10月份，出台了一个税，就是房多的个人要交税，这一下，导致房多的个人赶快卖房子。

三大力量向市场抛售房子，泡沫刺破了。

所以，这就是中国为什么对于房地产税这么谨慎。

中国泡沫刺破后果比日本可怕多了，因为中国人财富的63%表现在房产。

所以现在很为难，这个泡沫不能继续吹大，也不能现在刺破。如果继续吹大，未来很麻烦，现在刺破也很麻烦。所以抑制资产泡沫，抑制的意思就是不能现在刺破，但是也不能继续吹大。

我们提出中短期对策与长效机制相结合，就是既要推出中短期政策也要陆续推出长效机制。中短期对策就是两条：

第一条，严格限制投资性需求与投机性需求。就是我们讲的限购限贷，一线城市每家买两套，这是刚性需求，再买就是投机性需求了，要严格限购限贷。

第二条，就是约束开发商的行为，就是不能继续盖房子了。

怎么样约束？

一条对策就是控制开发商的融资通道。

你可以盖，必须拿你的钱盖，不能拿银行的钱盖。2018年将更加严厉，无论银行借债还是发债券都会严格控制。

另外一个约束行为就是控制新房价，现在房价上市都要政府审批，地价高于房价，你还盖不盖？这个现象已经产生了。

另外2018年将推出长效机制。

长效机制就是租售同权、共有产权、房地产税，还有调整一线城市的空间布局等等都叫长效机制，2018年将陆续推出。租房子孩子一样可以上学，学区房就没有意义了。房地产税的问题已经明确提出来，收税标准按照现有价值征税，不是按照原来买房子的价格，这是一个信号。这个税没有三五年出不来，但只要定下来进入立法程序，效果就出来了。

还有调整一线城市的空间布局，所谓的雄安新区是要调整北京发展的空间布局。北京如果继续这样集聚资源的话，最后的结果就是大城市病。

2010年讨论过北京要不要迁都， 2017年三月份决定不迁都，迁北京非首都功能。

什么是非首都功能？首都功能有四件事，一个是政治中心，一个是国际交往中心，一个是文化中心，一个是科学创新中心。四条都叫首都功能，除此之外都叫非首都功能，就要搬向雄安新区，比如说经济部门，经济中心不是首都功能，中国强调核心意识、看齐意识，早迁比晚迁可能好一点，还有一点优惠。

再一个教育中心不是首都功能。北京市正式宣布，北京不再批任何民办性大学，现有大学严格限制招生规模，逼着你走，因为高校一旦走向市场，没有规模效应是不行的。北大、清华可能不会迁，但是一寸土地都不给了，不能在北京扩了。清华、北大校园里面盖楼很艰难，拆一座盖一个。

再一个就是金融中心不是首都功能，这一堆金融机构放在北京干什么？

医疗不是首都功能，北京办这么好的医院，结果看病的85%是外地人，你把它办在北京干什么，得迁。

所以非首都功能都将转向雄安新区。

上海、深圳、广州，一样也得分解某些功能。哪里承载上海的某些功能？最近提出宁沪杭大湾区，我估计和北京的雄安一样，不发达地区承载北京非首都功能，一箭双雕，既分散了北京非首都功能又让不发达地区发达起来。我估计别的一线城市分解功能的区域一定是经济不太发达的地区，广东提出来了粤港澳大湾区。

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