德国发展研究所 任泽平：我是一名不可救药的长期乐观主义者(4)

秦朔：关于房地产你最近出了一本书，而且过去几年你关于房地产的一些判断都得到了市场实实在在的一个验证。现在对于房地产后市我看到了大概有几种看法，一种认为现在租售同权，很多地方在出台政策，包括在开发一些很好的地段去做租赁房；比如北京提出五年25万套要出来。如果的租赁房出现，对于房价的上升是不是明显的抑制性因素？

由于、限价限贷限购等“五限”，让很认为房地产会慢慢不行，尤其2017年销售额和投资量都很多，所以很也认为2017年房地产就是最高点。另一种观点认为中国现在总体上改善性需求还很大。我看到一个数据，现在在我们的自有产权房里有百分二十几连独立卫生间都没有。所以可以说过去很多房子本身也不行了，从这个角度看中国的房地产还有希望和空间的。

所以很多朋友都在想，我北上广买不起，我们在周围买，特别是在有城际连线能很快接轨的地方买。很认为房地产还有很多洼地，我不知道你自己怎么思考这个问题，自己采取一些什么行动？

任泽平：房地产这个话题其实大家非常关注，争议也非常多。我是研究了十七年宏观研究了十年房地产。坦率讲，我觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数，甚至大部分流行的观点，你发现都是错的。

我不仅研究房地产，我还是有操盘经验的。为什么很对房地产看错呢？

我觉得第一个是不了解政策。比如说当我们很讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么？所以那么过去十多年不停在看空，结果涨成这样对吧，所以说你首先要了解政策。

第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。

究竟怎么来理解房地产？大家知道，我在15年就跟大家提出过“一线房价翻一倍”。我最近出了一本书，人民出版社出的，叫《房地产周期》。我个人认为是最近这几年房地产领域写得最好的一本书，我们十年的功力都在里面了。我大致试图建立一个框架，讲房地产怎么去判断，比如怎么判断价格，投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括，包括我整本书的核心就是来讲这个问题，我回应了所有似是而非的问题，我们用上百年的国际经验来进行这个研究这个问题，概括一句话叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨了，长期看人口；中期看土地，人流入的、最近这两年没供地的，那更有投资前景了。

秦朔：所以中国的城市现在用于房地产、特别是用于住宅的土地供给，在整个城市的面积比重是偏小的，跟全世界的大城市相比都是偏小的。

任泽平：秦总，你刚才讲的是一个非常好的问题，这实际上是什么呢？这跟我们城市规划的导向有关。因为在我们的城市规划里，你看不同城市的国家一级省一级城市规划的文件，有一句话十年没变，叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话，控制大的，重点发展小的，但事实上你看人是怎么流动的呢？人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人来到了大的都市圈，而你要控制它的规模怎么办？不供地。他人来了，你不供地那价格怎么走？暴涨。

东北西北这些中小城市人都跑了，但是你要重点发展，还给它供了很多地，导致了什么库存太高。所以说一线二线城市房价过高，三四线城市库存过高，根本的原因跟这个城市规划导向有关。

所以这一次十九大也提出了“城市群”的概念。我其实比较建议未来要重点发展大都市圈，因为你看从上百年来城市化的经验，无论是美国欧洲日本韩国，基本的规律就是人往大的都市圈迁移，因为大的都市圈更节约土地，更节约资源、更有活力、更有效率，更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会，这是一种文明。你人为控制大城市规模，不让人来，不让他享受城市的文明，这是反文明的。

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