我爱我家业务模式 长租房市场运营模式需探索企业不冒进(2)

但时间上的沉淀，是多数开发商不具备的优势。除了诞生在2015年的万科泊寓和2016年首次面世龙湖冠寓之外，其他开发商，像朗诗的朗诗寓、旭辉的领寓等甚至成立都没有一年的时间。

事实上，多位业内人士向时代周报记者表示，2017年房企进军长租公寓后处于摸索状态，而2018年可能才是属于地产开发商长租公寓的元年。

冯玉光对时代周报记者分析表示，长租公寓一是长，意味着投资回收期长，存货周转长;另一个是租，即只租不售，不允许变现销售。我爱我家业务模式这对于开发商而言，是从销售型到持有型的变化，反差极大，需要扭转思路。

“长租公寓行业商业模式中主要的盈利点还是租金差，如果开发商，盲目进入，从少的来说，每套房源可以付出不低于1万元以上的学费成本。数量大的话，付的学费会等比例提高，更无从谈盈利。”他说道。

房东东公寓研究中心全雳也向时代周报记者表达了担忧：“如果是盲目一窝蜂的进入，很快就会把市场仅有的利润蚕食掉。因为做长租公寓是比较耗时间的慢功夫。”

盈利难，受出租率制约。据行业不具名人士对时代周报记者表示，想要盈利整体出租率达到95%以上，而目前平均出租率在90%以下。

同时，开发商们还要对投资回报周期有较高的忍耐度。高斌对时代周报记者表示，正因为集团对长租公寓这一创新业务并没有在盈利时间上的苛求，才可以使得上海区域公司不用受太大的约束。

按照时代周报记者的了解，不少开发商在做长租公寓时，财务模型中流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科，目前都未有五年的发展时间。

收益并不见得高，也是需要面对的现实。万科董事会主席郁亮的表态里可以看出端倪。据他称：“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话，我们就往这个方向走。”

轻重资产并举被认为是可供开发商参考的方式。市场从业人士对时代周报记者指出，可在发展的前期进行轻重资产并举，并在未来视情况逐步增大重资产项目比例，以便于以较小的投入、较低的风险，快速回收成本。同时，在可能的范围内，通过发行类REITs出售收益权，收回资金完成退出。

据时代周报记者的了解，目前龙湖冠寓在获取项目资产原有的轻资产和重资产的基础上，提出中资产的概念，根据不同的城市、区域、环境、特点、物业情况，匹配不同的开发模式。在REITs方面，旭辉方面取得了中国首单民企长租公寓储架类权益型REITs的破冰。

叶茂的研究团队在调研市场后发现几大普遍性问题：供给端，产品同质化严重，60%左右是极小户型，在这部分市场中开发商不具备溢价优势;需求端存在220万间的缺口没有得到满足。

在冯玉光看来，开发商还需要进一步思考社区的概念。“就跟长期住酒店的人一样，是体会不到归属感的。”在他看来，能在社区上做好的开发商，市场也会为增值服务买单。

他向时代周报记者指出，如果能盘活老百姓手上用于租赁的存量房，分散式公寓运营也是块大蛋糕。阿里巴巴方面则凭借其平台搭建能力和金融生态链，正在入驻多项分散式长租公寓产品。

华菁证券在研究了美国市场的情况后发现，在物业运营成本和折旧两项涉及物业本身的成本上，集中式公寓都大幅跑赢分散式。

而开发商本来就自己持有物业，更容易形成品牌效应和标准化体系，建立一定的市场口碑和租客群体。

但要做好运营，需要方方面面的考虑。按照上海万科方面对时代周报记者介绍，已经细到试图去满足租客各种生活需求。

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