长沙市河西大学城洛水水商业项目规划与定位报告(2)

3）商业布局布局的建议从消费者调查和以上分析可以看出: 1.消费者主要是学生，周围餐饮消费的频率和欲望高，餐饮消费能力低. 因此，该项目处于餐饮布局方面. 我们可以主要集中在各个地方的小吃和特色快餐； 2.学生在消费趋势和休闲服装，配件，精美产品，文化用品等方面的消费更加频繁，因此该项目可以适当增加这一比例； 3.随着社会的发展随着经济的增长，学生对品牌的需求越来越明显. 该项目可以根据此类消费者群体的消费习惯，消费爱好和消费能力在项目中建立很大比例的品牌百货商店. 4）业务格式定位: 完整的业务格式，品牌集中度（A）业务状态主要为中端大学城餐饮目标客户，并补充中高端和低端，图像定位在中高端. （B）所有格式都要求以适中的价格引进知名或独特的品牌业务. 九，商业租金的定位分析（一）定位原则A.合理原则: 根据市场需求弹性和产品竞争性，充分考虑各种因素对价格的影响，不偏离合理利润，参照其他市场情况商业物业，制定项目的平均价格； B.增值原则: 该项目启动时以低价进入市场，低价开盘时逐步提高价格. （2）影响租金价格的价值不高，这一般会影响该项目的租金价值不高； D.岳麓区的整体业务不是很发达，无论是该项目的主要经营者还是散户投资者，其中绝大部分必须从区外，这影响了项目初期的投资促进压力. 项目; E.当前市场对主要商人的竞争更加激烈，这实际上影响了主要商人的租金； F.因此，除了吸引主要和次要商店以及硬件投资者以外，该项目在后续服务，尤其是价格和优惠条件方面还必须具有足够的吸引力.

（3）租金价格的制定策略是根据项目区域的当前实际情况制定的，项目的整体运作策略如下: 投资促进工作主要是基于商人和商人，以及主要场所是宣传；先进的概念和计划可以帮助实（元/㎡/月）扶埠河路（在项目旁边）150-250庐山南路（位置相对较差）90-150庐山南路（位置相对较好）150-250天马路100-150科教新村正门旁100-150 m2深度*面宽m经营家庭来源和特色租金/月（元/ m2 /月）七步茶府步河路20 4×5饮料190 Fashang Fubuhe Road 35 9×4/149 Shuguang Glasses Fu Buhe Road 348 90 9 * 10/150 Lushan South Road的鞋面40 10×4/125商标名称位置面积（m2）深度*脸部宽度m经营户来源和特色租金/月（元/ m2 /月）服装店庐山南路371 18 6×3 Wom服装100阴祖庐山南路15 5×3 106居el郎饭店庐山南路174 30 4 * 8 128百味坊庐山南路12192爱硕山庐山南路350 11200兰奇店庐山南路10240更多伟煎饼庐山南路7 243尚礼创意礼品专卖庐山南路17 6 * 3 150汇优体育庐山南路30 5 * 6 180木屋传奇庐山南路706 50 4 * 12 120靓装界山南路878 70150洪来珠宝庐山南路452 25 6 * 4. 2广州市200 E419庐山南路470 30 4 * 7. 5广东省200牙坊庐山南路644 40 8 * 7 150西藏景阁庐山南路690 50 5 * 12广东省150阳屿星鹿山南路400号4楼// 80 B.通城商业广场租金调查与分析（见下表） （详见）通城商业广场主要以提及积分的形式收费. 折算租金为: 一楼租金为600-750元/㎡/月，二楼租金为350-550元/㎡/月，三楼租金为250-400元/㎡/月；桐城市商业广场租金调查表品牌月销售量（万元）面积（㎡）租金平均租金单位（元/㎡/月）包括一楼白玉兰管理费20 25 7％+ 10元/㎡管理费费用700玉溪10 25 14％+ 15元/㎡管理费700二层七色亚麻女装5 3 5 24％+ 20元/㎡管理费450 Telena 5 35 22％+ 20元/㎡管理费450佐米4 30 23％+ 20元/㎡管理费375兄弟10 65 15％+ 20元/㎡管理费400三楼POLO 8 60 17％+ 10元/㎡管理费275七只狼10 60 19％+ 10元/㎡管理费300孙德思7 50 23％+ 10元/㎡管理费300 C，长沙市主要商业街租金（元/m²•月）步行街500-800解放路西路350-500蔡E南路200-350东塘商业区街租金（元/m²•月）韶山中路100-500韶山北路100-500韶山南路100-400 d侯家塘商业区街道租金100-400（元/m²•月）老东路80-200芙蓉中路100-150新中路商业区街道100-150租金（元/m²•月）新建西路50-150新建东路50-250号（2）项目租金建议书（开业第一年）结合上述各种形式的租赁能力，项目周围的租金以及长沙市主要商业街的租金，主要业务租赁根据项目的能力和当前位置，建筑硬件和增长前景等，我们计算第一年的租金: 建筑面积（​​㎡）租金范围（元/平方米/月）负第一部门商店3500 110-200趋势馆1200 120-200食品广场2000 110-150 11.商业模式建议基于以上分析和客户合作项目的不同性质，我们建议以下合作方式: 合作方式1: 租赁: 如tre nd商店和百货商店休闲品牌商人；合作模式2: 保证积分: 例如美食广场；合作模式3: 无保证积分: 例如百货商店中的运动品牌商家.

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