长沙市河西大学城洛水水商业项目规划与定位报告

长沙市河西大学城Lohashui商业项目规划与定位报告分支机构: 直属学院等级: 2010开放教育: 工商管理学生ID: 1043001450695名称: Li Jinyu前言本报告中研究项目的名称“ Lohuo”该项目的建筑结构隶属于长沙市河西大学城中心鱼湾码头时尚商业广场（以下简称鱼湾码头）. 豫湾码头由湖南呼达投资房地产开发开发. 该项目由嘉润多超市，华天假日酒店，潇湘剧院转租，本报告的主要项目为乐活交易所. 乐活汇位于鱼湾客运码头一楼的整个楼层，由长沙盛业投资租赁和经营，并计划发展为百货商店. 一，乐活项目概况及现状1.初步主要技术经济指标占地面积（㎡）负一楼8280大型购物中心（主要是品牌服装，食品广场和潮流厅）2.项目所在地该项目位于长沙市. 湖南湖南省岳麓山脚下，位于湖南大学，湖南师范大学南学院和中南大学之间，位于岳麓区主干道庐山南路与扶埠河路的交汇处，是学生的一部分长沙市岳麓山大学城公寓公园十分繁荣. 条，商业价值更高. 3.项目的现状及其四个方面项目基本上是一个不规则的三角形； 项目用地与项目之间存在高度差，该项目已于2010年底完成全部建设任务； 由于项目用地与东部之间的差异，从项目的北部开始，LOHAS汇辉位于二楼. 从西面看，LOHAS Hui是负二楼. LOHAS主入口位于本层的西北入口，次要入口位于本层的东北入口，两个都面向街道. 项目和湖南大学的北部学校总部就在马路对面. 与湖南师范大学天马学生公寓，湖南大学天马学生公寓，新村新村，东部天马安置社区，长沙矿业学院，湖南师范大学南学院德智苑学生公寓，中南大学相连在南部，南校区和中南大学连接在一起，西与玉湾市和左家oji等城市的老商业区接壤.

该项目是湖南大学，湖南师范大学和中南大学之间的自然纽带. 4，项目配套商务中心岳麓区主要商务中心位于荣湾镇，距项目所在地约3.5公里. 周边供电，供水，银行，邮政，医院，高等学校，中小学，幼儿园等配套设施已经成熟. . 5，贯穿项目的公交路线本项目交通便利. 汽车站就在项目对面，方便客户进入项目. 6.计算了项目周围人口的构成. 项目2公里以内的总人口约15万人: 姓名（人）姓名（人）湖南师范大学学生公寓8000湖南师范大学南校区4000天马公园16000湖南美术学校3000德智公园10000中南大学总部10000生化公园14000湖南师范大学书大学院4000湖南大学总部4000南方职业学院10000师范大学总部14000湖南中医药大学12000总计109000居民人数庐山村居委会公交线路停靠3000人在项目现场的起点处，庐山南路口，玉湾市场，华夏至天马西路106号，庐山南口，玉湾市场，长沙火车站至王家湾，902庐山南路口，玉湾市场，东方红镇和王家湾905玉湾市场王芦山南路交叉口嘉湾至赤岗区913庐山南路交叉口雷锋商贸城至桃花村出差沂庐山南路交叉口庐山南路至火车站305玉湾市场高野塘至王家湾天马村居委会4000人3000居民黄河村，4000居民锦江村，岳麓街道居委会的12,000名居民分布在师范大学，湖北大学，中南大学的各种服务组织的数量估计为5,000.

上述总数约为30,000人. 2公里范围基本覆盖了周围几所大学中最昂贵的人. 大约340,000公里的半径内居住着大约24万人，基本上覆盖了橙色岛的街道区域. 辐射5公里. 更广泛的地区超过42万人，基本上覆盖了岳麓区. 2.项目的SWOT分析1.优势分析（1）区位优势（1）区位优势项目位于湖南大学，湖南师范大学南学院和中南大学之间，位于庐山南路与扶埠河路交汇处是岳麓区的主要道路，在提升该商业区的商业价值方面发挥着重要作用. （2）地块优势该项目地块靠近庐山南路和扶埠河路，路面长，商业价值明显，商业规划容易. （3）交通优势项目的6路公交车通过此处. 交通十分便利，人流量大，有利于人的直接进入. （4）项目可及性强项目所在地周围的社区尚未充分装备和成熟，可用性，强大的商业发展潜力以及政府的影响力和市政支持为该项目奠定了良好的业务基础. （5）开发优势该项目面向湖南大学的土地，在土地开发和市场形象方有很大的优势. （6）人流优势项目周围2. 5-3 km范围内的总人口约为24万人，聚集密度高，为项目提供了充足的业务流和安全性； 2.劣势（1）难以改变消费习惯人们的固有消费习惯主要集中在5月1日和通城商业区. 改变这种消费习惯是困难的. （2）消费能力相对有限虽然项目人口聚集了24万人，但高校师生居多，消费能力相对有限； （3）不成熟的商业区位于尚未形成的商业区，商业氛围有待进一步培养； （4）项目周边企业形象差. 街道两旁的低档低劣商店将在一定程度上影响项目形象； （5）运营商的业务经验少于运营商. 目前的管理团队还不成熟； 3.机会分析（机会）（1）真正意义上的竞争者很少. 该项目周围特别是湖大学，师范大学和中南大学周围严重缺乏高档大型商业物业，这为项目开发提供了很大的空间.

（2）经济和人口发展社会和经济健康快速发展，人民生活水平不断提高，居民收入和储蓄迅速增长，消费能力日益繁荣，社会商品贸易日益繁荣，活跃，为大型商业发展的发展提供有力的支持. 简介: 根据以上分析，可以说这种情况可以在裂缝中幸存下来，但与此同时，项目产品本身非常有活力，具有绝对的竞争优势，并且在市场饱和方面存在缺口，并且是该职位后悔的机会. 对于这种情况，找到准市场差距的差异化定位是该项目成功的关键. 在项目的具体运作中，我们应尽量避免弊端，扩大优势. 1.项目优势和机会利用: 从项目的了解和长沙市场的现状来看，项目优势的优势应该是地理位置，稀缺性，主题定位，优质的商业氛围和最有潜力的投资价值. 这些优点是促进该项目的卖点基础. 2.项目劣势和威胁规避: 该项目的最大威胁来自竞争，这可以通过差异化的定位和改善项目软件的质量以及改善项目投资成本绩效来逃避当前的市场观望. 通过一系列的宣传和宣传可以避免由项目的地理条件引起的限制. 三，总体定位1.总体定位: “一个集购物，餐饮和休闲于一体的全新热闹的商务中心，它将时尚，自然，健康和精致的生活方式购物体验汇集在一起​​，为大学城地区提供高品质且价格合理的价格. ，全方位的生活服务和舒适的环境”.

定位的相关依据如下: 1）依托于湾码头商业项目所营造的良好商业氛围，河西大学城地区便捷的交通和人潮密集的环境适合于创建商业项目. 2）项目周围缺少更好的业务格式，而该项目只是填补了周围的空白. 2.项目命名考虑到项目的定位和任务等因素，该项目被命名为“ Lohuo Hui”. 名称的定义如下: LOHAS，也称为LOHAS life，Lohasism，LOHAS，是西方新兴的生活方式群体. 它源自LOHAS的音译. LOHAS是“英语健康与可持续发展生活方式”的缩写. 为了健康，自给自足，我们强调“健康，可持续的生活方式”. “乐活”是环保理念，文化内涵和时代产物. 这是一种与生活息息相关的自然，健康和精致的生活态度. 考虑到该项目是一个商业范围有限的区域性商业项目，主要的消费群体主要是追求时尚，喜欢新事物的大学生以及大学城附近的居民. 因此，选择年轻人追求的“乐活”生活态度作为项目的名称，有利于提高项目的知名度，并且与主要消费者群体之间的距离很近. 很容易记住.

IV. 业务细分定位1.项目发展方向（1）与周边企业（尤其是豫湾码头时尚商业广场）实施差异化经营，以作为补充. （2）充分利用豫湾码头广场的规模和区位优势，充分挖掘商业价值. （3）成为市场规则的制定者和消费者行为的指南. （4）追求全面，多格式的一站式消费模式. （5）最大化消费者满意度. （6）专注于持续运营和后续服务. 2.项目定位的想法通过以上分析和判断，我们可以得出结论: 乐活的定位目标应满足以下要求: （1）如何使该项目成为真正填补商业市场空白的商业地产？ （2）如何使项目提高项目的消费水平？ （3）如何使该项目成为商业物业，以充分满足天马周边高校师生消费阶层的需求？ 3.企业的整体战略定位通过以上规划分析和以上分析判断，并结合自身的位置，规模，功能优势等，该项目适合建设: -----”罗霍汇”--“集购物，餐饮，休闲于一体的区域性多行业购物中心” [定位说明]: （1）该项目交通便捷，商业氛围浓厚，消费者可以从各个角落轻松到达该项目. 城市该项目所在地的交通条件极为便利，适合创建商业项目，该项目将充满特色和个性.

（2）该项目在商业环境和集中度方面均有利于低端和分散的业务. （3）项目周边现有的城市商业设施基本上属于传统的商业形式，缺乏集购物大学城餐饮目标客户，休闲，餐饮于一体的“一站式”消费商业形式. 该项目只是填补了大学城的核心业务. 通过各种服务功能的科学结合，发展的差距满足了消费者的各种消费需求，并发挥了该项目全服务功能的竞争优势. （4）该项目旨在创建具有极端人文气息的校园文化商业中心. 通过创建硬件方案，例如主题景观，建筑形式，环境，休闲设施和草图，可以创建一个温暖舒适的购物环境，以使消费者保持在无压力，充满乐趣且持续不断的环境中. 新颖的体验，允许消费者在购物中放松和娱乐，并在娱乐中购物； 4.品位的定位主要基于中档，中高，中低是补充说明: （1）由于项目区的总体商业品位不高，且其特点是格式尚不明确，在这个阶段，太高的定位将导致更大的操作难度，太长的市场培育期以及更大的操作风险. 同时，低品位的定位不足以创造出与众不同的主题，这不符合项目的战略定位. 因此，中型企业定位是该项目的最佳选择. 但是同时为了便于将来的投资和管理，图像包装必须体现高端的图像和气质.

（2）同时，我们还看到项目周围的大学师生，周围的房地产和其他人都有闲暇，消费和小资产阶级的习惯和传统. 他们是该项目的主流人群. 相应地，最常见的中端消费市场也出现了. 另一方面，项目周围的企业相对缺乏高消费和高端消费场所. 尽管市场有限且不应太大，但适当比例的高端商业将指导消费并提高房地产等级. 它具有很好的效果，也将使项目的个性和主题显而易见，并形成其他企业难以竞争的核心竞争力. 5.室内设计定位: 室内设计有效地匹配业务格式和动态线的分布. 使用颜色和光带效果建立了一个完美的引导系统，以创建一个温暖舒适的购物和消费环境. 6.不同年龄段消费者群体的消费群体分析（A）15-25岁-属于冲动性消费心理，并且具有很大的自主权，喜欢比较，追求新事物，新趋势，并有一定数量盲目性消费； -消费者主要购买快速消费品，包括服装，鞋类，视听产品，IT产品和体育用品. 并开始有一种追求休闲娱乐的消费心理. （B）25-35岁-具有一定的经济能力和控制权，追求品牌和享受，并且消费者心理相对成熟； （三）35-45岁具有较强的经济能力和控制权，追求品牌实用产品主要是消费者心理成熟； 7.商业规模建议（1），各类道路的面积和比重计算道路名称的数目和经营类型（房屋）实用面积（平方米）所占比例（％）庐山南路购物159 4，718 51餐饮34 2，018 22休闲12 495 5辅助服务58 2，078 22小计263 9，309 100富布河路购物43 3，039 50餐饮22 1，130 18娱乐12 1，017 16辅助服务20 990 16小计97 6 ，176100天马路购物39 1，428 45餐饮11 500 16休闲3 1，160 36配套服务3 100 3小计56 3，188 100总购物24 9，185 49餐饮67 3，648 20娱乐和休闲27 2 ，672 14辅助服务81 3，168 17小计416 18，673 100（2），对各种行业实用面积（平方米）的鞋类的营业面积进行统计分析一般为10-20平方米，单个品牌商店约80平方米. 化妆品20-40小商品8-20服装20-40超市200-500书店50-100精品店10-30配件10-30小餐馆20-30大餐馆200-400通讯商店30-40眼镜30-60小商品10-30（3），调整长沙准租户仓储面积需求的时间不超过20平方米，最多不超过21-60平方米，本项目必须使用这一点； （4）. 建议每种业务形式的数量基于项目周围芦山南路，扶埠河路和天马市各种业务形式所占比例的调查统计数据. 我们按以下方式计算LOHAS Hui每种业务形式的特定商业领域: 业务形式比例（％）业务领域（平方米）购物57 4700餐饮24 2000休闲和娱乐131080辅助服务6500小计100 8280 8. 建筑规划和格式布局定位建议1）总体规划2）格式规划建议（A）分配原则1.每个区域的互补功能，考虑相互融合2.考虑各行业的协调3.考虑租赁区域的比例（二）民用飞机的布局思路1.结合高校师生，周边居民和未来居民的消费需求； 2.结合师生结合，当前消费水平不高，但具有未来发展潜力巨大的特点； 3.考虑实际情况并进行适当的提前规划； 4.根据项目的周围环境，充分拦截去桐城市和市中心来项目消费的客户，并通过独特的业务类型和行业辐射吸引这类消费群体.

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