香港哪里二手机大量 房子为什么这么贵？看看香港就知道了！（深度好文）

前不久，

中原集团主席兼总裁施永青

接受访谈，大谈其楼市见解：从香港楼市剖析为什么房子这么贵？并表达对内地楼市、调控及征收房地产税等看法！干货多多，速度mark！

中原集团主席兼总裁施永青

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[香港的房子为什么那么贵？！]

（注：图中的“?铡痹嫉扔谄椒矫椎氖?种?唬

问题老套而又敏感，施先生并无回避，亦无玄谈，而是扎扎实实列出了几条理由，这些理由你似乎早有感觉但又不愿或不敢承认。

收入跟房价没同步上涨。

人们觉得香港房价高，是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。在香港这种城市，房价不必反映大部分居民的购买力，它对应的是“用家”。

供应量超少，供需比例不到1%。

从市场供需来看，香港房子的买家也不可能是所有居民。香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。

但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%，或者说，只要不到1%、甚至0.8%的家庭买得起，也就可以了。

即便按照这个比率，也会有20万到30万个家庭买房，但只有2万套的供应量。怎么办？市场经济用价格来分配资源，房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起，或是不愿买的程度。

香港的房子是卖给投资者的。

或许应该这样说，现在的房价的确很买不起，但这个“很”之外的人数，也绝对可以把新增供应量给消化掉。更何况，现在香港的房子，很多甚至也不是卖给“用家”，而是卖给投资者的。

所以，现在香港的房价反映的其实是投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的，不是房子的实际用途，甚至不是运营用途，而是值不值得进行资金配置。如果投资者涌入。

各投资产品中，香港房产回报率最高。

从历史经验上看，在黄金、债券、股票和房产之中，投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。得手后的投资者们觉得自己是高手，会有成功的路径依赖，于是会再加码。

高收入人群足以吞掉新房供应

另外一个误区，是人们总将房价与收入增长挂钩。

房产是投资性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品当然要看新增收入的情况，收入增加，大家会吃好用好一点，否则就节俭一点。房子有投资功能，房价反映的是人们积累财富之后，再进行配置和转换的结果。

说到国家整体财富增长，每年发达国家能有3%，发展中国家能有5%，都是相当惊艳的了，更不用说中国内地的6.5%以上了。但投在房产上面的远不止是新增财富，存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。

如果呆板地按照国民财富的增长来观测房价，那你对房价的上涨，怎么也不会想得通。

2017年香港的经济增长达到3.7%，并不算低。而且要特别注意一种不均衡：收入的中位数增长并不快，但高收入人群的收入增长更快。如前所述，这部分高收入人群的绝对人数，就足以将香港每年的新房供应吞掉。

笔者认为，至少内地的一线城市，正在复制香港房价故事。

02

[为什么不增加供应？]

首先是有房价下跌社会不稳的前车之鉴。

在1997年香港回归及金融风暴过后，香港政府推出每年供应八万五套居屋，导致供应大增，香港房价从1997年底到2003年第三季度，一直在跌，最多跌去70%。供房的香港人变成负资产，就是欠银行的钱，比手里房子的价值还高。

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