上大需求链研究院_上海购房需求_2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院(2)

2．研究结果及分析

2.1中国房地产上市公司整体发展状况分析

（1）经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化

2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。

在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。2015年，热点城市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大，利润空间受到进一步挤压。与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势。

（2）盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间

2015年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87和2.35个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄，此外，一、二线城市土地市场的火爆推动土地成本高企。

（3）财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力

截至2015年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%，分别同比上升1.07、2.81个百分点。剔除预收账款后，沪深上市房地产公司有效负债率均值为53.66%，同比上升0.33个百分点；大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值为59.06%，较上一年下降0.69个百分点，实际负债情况得到改善。2012北京居民购房需求报告 中房指数研究院2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.43和1.66，较2014年分别上升0.39和0.34；速动比率分别为0.69、0.70，较2014年分别上升0.24、0.09，房地产上市公司短期偿债能力有所提升。

2015年，房地产上市公司的流动性较上年有所改善，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营性流净额均值分别为0.05元、0.34元，同比分别上升0.54元、0.66元。房地产上市公司流由负转正，主要由以下因素引起：一方面，采取积极的销售策略加快项目去化和回笼；另一方面，审慎投资，严控资金支出改善流状况。

房地产上市公司2015年存货规模持续上升，但存货占总资产比重有所下降。沪深上市房地产公司的存货均值达199.60亿元，同比增长11.36%；大陆在港上市房地产公司的存货均值达413.89亿元，与上年基本持平。其中，优秀的房地产上市公司通过精细化的土地储备管理防范运营风险：一方面保持土地储备总量及结构的合理，确保企业未来的稳健发展。另一方面，基于对城市的精准研判，加大一二线城市新增土地储备力度。

（4）股东回报：资产收益水平持续下行，经济增加值（EVA）有所增长

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别为8.15%和11.91%，每股收益均值分别为0.35元和0.51元，分别与2014年持平及下降0.13元。具体来看，在行业利润率下行、企业经营压力增大的情况下，沪深、大陆在港上市房地产公司中分别有约七成、六成的企业净资产收益率出现下滑；从每股收益的情况看，沪深及大陆在港上市房地产公司中则分别有超过八成和六成的企业每股收益出现下降。

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