高速客运专线 江苏力建1.5小时高铁圈！13市房地产市场还能坚挺多久？(2)

2014年，连云港市宅地供给旺盛，成交量仅为供给的一半；2015年，供求两旺；2016年以来，土地市场逐渐降温。

2、徐州

①城市经济、人口及轨道交通概况

徐州市下辖2市（新沂、邳州）、3县（丰县、沛县、睢宁县）、5区（云龙、鼓楼、泉山、铜山、贾汪）是国务院批准的“较大的市”，先后获得国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、全国双拥模范城、国家环保模范城市等称号。2017年，经济总量超过6600亿元，全省排名第五位。目前，徐州市常住人口871万，户籍人口1041万人，人口净流出170万。

图：徐州市经济总量及增速

徐连客运专线：又称“连徐铁路”，2016年11连徐高铁连云港先导段正式开工，是江苏省最北端的东西高铁大通道，预计2020年开通；徐宿淮盐铁路：2015年12月28日铁路正式开工建设，预计2019年12月建成通车。

至2020年中心城区规划人口达到288万人，规划面积573.19平方公里。

② 近几年徐州房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，徐州市商品住宅市场共成交1378.26万平方米，同比增长8.72%。近几年，徐州商品住宅销售面积逐步走高，尤其是2016年，销售面积增长迅速，一直延续到2017年中旬，下半年，市场开始回温。

宅地供求市场

2017年，徐州市宅地市场供求均出现较大涨幅，推出面积高达3589.39万平方米，成交3281.83万平方米，同比增长92.43%。住宅土地成交平均溢价率25%。前几年，徐州土地市场较为平稳，2017年市场逐渐火热。

3、扬州

① 城市经济、人口及轨道交通概况

扬州市，下辖邗江区、广陵区、江都区3个市辖区和宝应1个县，代管高邮市、仪征2个县级市。2017年，扬州市实现地区生产总值5064亿元，增速继续下滑至8%。目前，扬州市常住人口449万人，户籍人口462万人，人口净流出13万人。

连淮扬镇与宁启铁路在扬州形成交汇。高速客运专线目前两条铁路均已施工，预计2020年通车。

2020年扬州中心城区常住人口控制在210万人以内，城市建设用地控制在230平方公里以内，并构建“两廊三轴五区”的总体空间布局。

② 近几年扬州房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，扬州市商品住宅共成交260.71万平方米，同比增长23.06%。近几年，扬州住宅市场成交量稳步增加。

宅地供应市场

2017年，扬州市共推出商品住宅用地492.72万平方米，成交518.56万平方米，平均溢价率61.71%。近四年，从土地推出和成交量上看，扬州市土地供求量不断下降，与此同时平均溢价率不断升高。

4、南通

① 城市经济、人口及轨道交通概况

南通市下辖如皋、海门、启东3市（县级），海安、如东2县，崇川、港闸、通州3区和南通经济技术开发区。

2017年地区生产总值超过7700亿元，经济增速为7.8%。目前，南通市常住人口730万左右，户籍人口766万，人口净流出36万人。

宁启铁路二期：2015年3月，宁启铁路二期工程正式动工，预计2018年建成开通。

北沿江铁路：2014年12月28日扬州先行开工段在全线率先开工建设，2015年9月全面施工，预计2020年开通。

沿海铁路盐城至南通段：2016年开工，预计2020年建成通车。

沪通铁路江苏段：2016年10月开工，预计2020年建成通车。

苏通嘉铁路：预计2018年开建，2021年建成。

沪通长江大桥：2014年3月1号，沪通铁路长江大桥正式开工，预计2020年建成。

②近几年南通房地产市场分析

商品住宅市场

2017年，南通市商品住宅共成交245.71万平方米，同比下降46.75%。高速客运专线在2017年多项“紧”政后，市场降温。价格方面，2016年以来，整体稳中有涨。

宅地供求市场

2017年，南通市共推出商品住宅用地1534.18万平方米，成交1412.29万平方米，平均溢价率22.83%。

2016年以来，南通市土地供给量不断下降，土地市场趋稳。

03

总结

1、各城市综合对比

商品住宅市场：

√徐州、连云港体量较大，相比之下，扬州、南通的体量较小。

√2016年底至2017年初，市场均出现上扬，随后，在政策影响下，市场逐渐降温。

土地市场：

√徐州、南通土地供求量相对较大，连云港、扬州土地供求量较小；

√住宅土地成交平均溢价率呈上涨趋势；

√徐州市场供求上涨；其他城市土地供给不断缩水。

2、小结

图：各城市现状

√轨道交通得完善，加快（强）三线城市融入大都市圈的进程。

√房地产市场的发展受国民经济、居民收入水平、土地供应量、政策、市场需求量等各种因素的影响外，铁路开建、轨道交通不断完善对房地产市场的发展起到了不容小觑的推动作用。

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