2017下半年手机发布 2017年上半年房企业绩回顾及下半年预测(2)

  二、房企规模化惯性背后的危机

  今年上半年房企销售业绩回升的表现并不意味着万事大吉，即使2017年全年房企销售业绩仍然光鲜亮丽只是表面的，并不意味着房企尤其是龙头房企还可以继续沿用规模化的扩张模式继续前行。主要有以下四点理由：

  第一，上市房企利润率逐年下滑，利润率下滑情况下的规模化已经没有意义。同策咨询研究部数据显示，2016年房地产行业平均净利率为10.43%，虽然较2015年的10.04%略有回升，但是，净利率并没有因为行业处于上行期而大幅上涨。从趋势来看，房地产行业的净利率已经由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。

  对于2017年及未来几年的行业来讲，销售规模再大貌似没有太多意义，因为利润率在降低，今年的上市房企年报出来估计房地产行业的平均净利率可能因为市场进入调整期和融资成本的提升而降低至8%-9%，销售规模千亿净利润也就几十亿，并且还背负80%左右的资产负债，规模越大其背后隐藏的企业运营风险也就越大。风险主要来自于两方面：一是住宅市场短周期调控带来的企业资金断裂风险；二是，收益过分依赖住宅销售，非住宅销售的收益几乎没有，企业中长期的抗风险能力会减弱。

  同时，从市场预期来看，今年下半年和明年上半年一二线城市楼市即将进入调整的周期，市场销售的压力马上也会显面较为紧张的市场背景下，降价等促销措施也会不断增加，将继续导致房企获利能力不断下降，房企的利润率还会继续走低。而此时，资本市场也不会继续看好利润率持续下滑的房企，房企们再谈规模化已经没有意义。

  第二，即使未来2-3年甚至更长时间在一线城市、部分二线城市楼市基本面好转的市场背景下，由于在公开招拍挂土地市场拿地成本偏高，“地王”频现，再加上自持要求、现房销售、限售等政策面的特定要求，房企的未来运营风险在增加，过去两年市场上行期销售带来的利润也会被未来的运营风险侵蚀掉。

  第三，龙头房企销售业绩继续变大的同时，其持有型物业的收入占整个营收的比例仍然较低，房企的转型之路仍然“举步维艰”。而其他多元化新业务几乎不赚钱（恒大已经将不赚钱的多元化业务剥离），也在不断侵蚀房企的利润，对于房企来讲，如果没有及时调整布局策略，没有利用好多元化融资渠道支持公司转型，房企极有可能在转型道路上面临“生死劫”。

  三、楼市下半场规模化不重要，谁是“龙头老大”也不重要

  毫无疑问，对于“千亿军团”的房企来讲，无论“白银时代”来临与否，未来几年仍然是其规模化扩张的阶段，千亿房企的数量及市场集中度仍然会受到市场的关注，尤其是对于未来谁当龙头老大将显得更加敏感。

  其实，最近几年市场上对于未来谁当龙头老大已经有多轮讨论，并且已经有多家房地产公司挑战万科的行业“老大”地位。其中，顺驰、绿城、中海、恒大等房企均称要赶超当时龙头老大万科，但事实证明，这些房企因种种原因，仍然事与愿违，无法最终实额暂时超越万科。2017下半年手机发布但是，笔者认为，在楼市下半场，利润率已经持续下滑的市场背景下，规模化已经不重要，谁当中国房地产市场“老大”意义已经不大。

  首先，从最近两年机构公布的房企销售业绩排名来看，不同机构的统计口径差异较大，甚至笔者发现，即使是使用统一数据系统的两家机构两家统计的结果也差异较大。这不免让业内外人士怀疑统计结果的真实性，或者这些统计结果仅仅是为了引起媒体讨论谁是行业“老大”或销售排行榜的舆论，而真实的情况不一定如其发布的排行榜的表现。

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