您是否需要为房地产投资支付土地

土地是中国重要的税收类型之一. 2017年，全国土地总额为4620亿元，在各项税收中排名第四（，企业所得税和个人所得税分别位居前四位）和消费税. 涉及房地产的交易结构中，土地是必须考虑的重要部分.

I. 提出的问题: 房地产投资是否需要缴纳土地？

在当前的经济形势下，国有土地使用权，地面建筑物及其附属物（统称为“房地产”）具有很高的经济价值. 投资者将房地产评估作为投资和获得投资的份额. 目标股权是出资的一种重要形式. 但是房产投资 土地，接下来的问题是，在将房地产转让给被投资方期间是否需要支付土地.

第二，梳理法律的问题和演变

1. 48号文在第一条中作了澄清: “对于房地产投资和合资企业，投资方和合资方将土地（房地产）作为投资的股票价格或合资条件，将房地产转让给投资，合资企业暂时免征土地，应将征用的土地用于投资和重新转让上述房地产的联营企业. 也就是说，如果他们投资房地产，则可以暂时免征土地.

2. 21号文第5条规定: “以土地（房地产）为投资或合营企业的股票价格，是指被投资或合营企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以建有商品房进行经营的土地（房地产）. 对于投资和合资企业，《财政部和国家税务总局关于土地若干特殊问题的通知》（财税字[1995] 48号）第一条暂不适用. 土地”. 投资者或被投资单位为房地产开发企业的，不享受上述税收优惠，应缴纳土地.

5号文第4条规定，“单位和个人在改制重组中应当投资国有土地和房屋，不得对被投资企业临时征收国有土地和房屋的所有权. 同时，5号文第8条废除了48号文第1条的规定. 在此，免税的限制从“房地产投资，合资，合资”改为“重组重组”. . 同时，5号文重申，该优惠政策不适用于房地产开发企业. 5号文的执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日.

57号文第4条规定: “单位和个人在重组重组中以股份形式投资房地产，对向被投资单位转让或变更房地产的企业，不征收土地出让金”. ，57该通知基本上遵循5号通知的税收优惠条件，只是将“国有土地和房屋”改为更严格的“房地产”. 57号文的执行期限为2018年1月1日至2020年12月31日.

3. “重组和重组”的解释

从以上分析可以看出，如果投资人或被投资人之一从事房地产开发业务，则应当为房地产投资支付土地；如果双方不是房地产公司，是否要缴纳土地将直接根据“重组和重组”的解释来确定.

事实上，第57号通知（以及第5号通知及其下同）在第一和第二段中均定义了“全面重组”（第5号通知中使用的词汇为“全面重组”），这意味着“它不会改变对于这个定义，可以解释为享受税收优惠应该满足: 首先，投资主体一定不能增加或减少，而是其投资比例. 可以改变；其次，整个重组后的企业应该继承原始企业整体的权利和义务.

但是，以上解释不能解决我们对“重组和重组”的怀疑. 首先，57号文的前四条适用于整体重组，业务合并，企业分立，重组和重组. 该定义不一定适用于第4条. 其次，更重要的是，第1条中的“全面重组”和第4条中的“重组和重组”这两个术语是不同的，并且从立法逻辑的角度来看，不应相互适用.

实际上，“重组和重组”在语义上至少对“重组下的重组”和“重组和重组”有两种不同的解释，也就是说，我们不能仅从语义上对其进行解释. 我们尝试用目的解释和历史解释的方法进行解释: 从48号文，21号文，5号文到57号文，国家税收优惠政策的基本目的是鼓励企业通过投资和重组来振兴房地产. 为了使房地产更容易转让给可以有效利用房地产价值的公司，所有这四个文件都保留了将房地产投资作为股权的优惠税收政策. 在这种情况下，建议进行“重组和重组”的解释，即投资股票. 这被理解为重组的一种. 此外，从系统解释的角度来看，57号文的第1条至第4条对应于不同的情况，要求在第4条的情况下适用第1条的重组要求，这在逻辑上是不一致的.

当然，如果被投资方在成立时投资房地产，就很难从“重组和重组”的角度将其纳入免税范围. 在这种情况下，仅通过说明上下文就可以认为这种情况是困难的. 适用税收优惠政策.

四个结论

基于上述分析，我们认为，如果投资者将其房地产作为股份进行投资并获得被投资方的股权，则该投资方和被投资方都不是房地产开发企业，并且该被投资方已经存在投资建议暂时不征收土地；如果被投资人在投资前未成立，或者其中一方是房地产开发企业的，应当按照规定缴纳土地.

我们咨询了广州某地区的税务机关工作人员，他们的个人意见也往往是这样的意见（不代表单位）. 当然，我们也看到有些税务机关要求企业提供国资委和其他有关部门的重组和改制文件，或者要求企业提供自己企业集团提供的重组和改制文件，或者民营企业没有重组和改制文件. 重组且不符合税收优惠条件.

五，问题的延伸

1. 视为根深蒂固的销售理念

本文中的分析暗示了一个基本前提，即以股票价格购买房地产应缴纳土地，在此基础上讨论税收优惠的适用条件. 理论上的逻辑是将价格视为份额. 但是，实际上，《暂行条例》和《实施细则》规定，转让房地产和取得收入的单位和个人是土地的纳税人，未支付的土地转让不缴纳土地. 48号文明确列出了免税的未支付转账. 查阅财政部和国家税务总局的《暂行条例》，《实施细则》等文件，没有明确规定将价格作为销售价格.

根据我们的查询，土地的销售规定被视为已在《改革后的土地征收和管理条例公告》中发布. （国家税务总局公告2016年第70号）关于企业土地结算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号），均指“使用开发产品职工利益，奖励，外商投资，分配给股东或投资者，偿还债务，以其他单位和个人的非货币性资产等作为交换，所有权转让应视为房地产销售. 从事房地产开发的企业不要求投资者从事房地产开发.

我们认为认定销售的问题应特别谨慎，并且仅在明确定义的情况下适用. 如果投资人或被投资人为房地产开发企业，法律明确规定应缴纳土地. 这是执行“法定税收”原则的最基本要求（不考虑该原则中“法律”的含义）. 对于那些没有明确的销售法规的人，他们不应应用或其他税种. 这也是“个人所得税法实施条例（征求意见稿修订）”第十六条引起巨大争议的原因之一.

2. 关于递延税项对土地的利弊

众所周知，土地采用累进税法计算. 如果两次转让之间的价格差异很大，则适用的税率会很高（例如房产投资 土地，如果增加值超过扣除项的200％，即60％的税率）. 因此，当企业与被投资方不动产投资时不征收土地时，尽管纳税时间有所延迟，但如果被投资方再次转让时，价格与可抵扣项目之间的差额较大，则将会给企业带来更大的税收负担. 即使从投资者的角度来看，税收负担也仅由被投资方承担，但较高的税收负担将不可避免地导致房地产价格的估值. 因此，在设计总体计划时，还必须考虑总体税收负担.

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