将万达私有化，预计将获得600亿元的收入！

2016年3月30日晚，万达商业（03699.HK）宣布其控股股东万达集团正考虑全面邀请其收购全部已发行H股，这可能导致该公司私有化，从香港证券交易所撤资. 退市.

第二天开盘，该股高开20％，至HK $ 46.8 /股价差距. 经过小幅下跌后，整个交易日上涨约18％，最终报收于45.95港元/股，上涨18.43％.

《新财富》俊读了一圈解释. 关于万达私有化的主要观点是，香港股票的估值过低. 这种说法看似合理，但详细的研究可能并未完全扎根. 因此，《新财富》决定寻找更符合业务逻辑且更接近业务现实的答案.

从万达商业集团赴香港进行首次公开​​募股的原因开始.

万达商业在香港进行首次公开​​募股时，其招股说明书包含以下段落:

本段清楚地表明，万达商业已于2010年3月提交了A股上市申请，但已有数年未获批准. 当时的背景是国家严格控制房地产，因此房地产公司无论是A股IPO还是借壳，都处于冻结状态.

万达决定不再等待，并切换到香港上市.

但是，万达商业集团在香港的首次公开募股并没有采用大多数民营企业在海外上市的最普遍方式-红筹结构模型（即，实际控制人在海外设立离岸公司，然后返回收购一家国内公司（以离岸公司为主体申请在海外交易所上市），它采用了一家国内注册的股份有限责任公司并在香港联交所上市，通常称为“ H股模式”. . ”

H股模型在香港上市是因为它需要中国证券监督管理委员会的批准前链接. 因此，这种模式主要被在香港上市的国有控股公司采用. 与红筹模型相比，H股上市模型具有相对劣势. 上市公司的原始股份属于“境内股份”. 这些股票不能在香港联交所买卖. 只有H股专门在国外发行. 为了在交易所上流通（红筹股上市模式不存在这个问题，所有公司的已发行股票都可以上市流通）.

换句话说，H股上市公司的内资相当于非流通股，只有H股为流通股. 如果是H股上市的国有控股公司，其内资股就无法流通，问题似乎不大，但是如果民营企业不同，则大股东所持股份就是内资股. 这意味着您所拥有的股票没有列出.

关于内资股的发行，万达商业还在招股说明书中披露:

尽管有相关规定，但内资股经批准可转换为H股并在香港联合交易所上市. 但是，《新财富》从未听说过任何成功实现将内资股转换为H股的H股上市公司. 也许该计划在实践中不可行.

那万达为什么选择这种非全流通的H股上市模式而不是全流通的红筹股模式？

《新财富》杂志早些时候提到，万达商业银行原本打算在A股市场上市，并且上市主体也转变为股份. 如果在香港上市时采用红筹股模式，则有必要将股份制恢复为有限责任公司. 它还将需要建立一个海上控股结构，这将需要大量的精力，时间和精力来进行操作. 因此，考虑到时间的花费，直接申请在股份有限责任公司内资公司上市的国内H股很简单. 很简单）.

此外，该方法还为“香港股票H股交易和A股市场内股交易”两种上市模式保留了操作空间-如果万达商业选择红筹模型，那绝对不可能实现在香港和A股上市.

万达商业不仅保留了在两个地方上市的经营空间，而且确实遵循了这条道路. 《新财富军报》在中国证券监督管理委员会的官方网站上看到了以下披露:

就时间而言，万达商业在香港首次公开募股仅九个月后就提交了A股招股书提交时间. 换句话说，它刚刚完成了其前脚的H股上市，并向亚足联申请了后脚的A股上市.

除了万达商业，新财富还看到证监会预先披露了广州富力地产招股说明书的宣言草案. 也许监管机构已经重新启动了房地产公司在A股的IPO？看来，万达商业A股上市的梦想再次被唤醒.

好的，核心问题来了: 万达商业集团的H股上市并不能阻止其重返A股. 而且，两地的上市也有利于品牌声誉. 为什么要私有化H股？

在回答这个问题之前，让我们先看看万达商业在香港上市后的股价趋势，并与香港股市的趋势进行比较:

在上图中，白线是万达商业上市以来的股价趋势，黄线是同期恒生指数的趋势. 代表整个香港股市的恒生指数的估值足够低（市盈率仅为7或8倍），而万达的业务趋势甚至比恒指更差. 截至私有化公告，万达商业的股价自上市首日以来已下跌超过20％.

因此，万达私有化的原因在很大程度上被外界解释为，香港股票的估值过低，而公司的市值却被严重低估了. 这句话表面上是正确的，但仔细思考并不完全成立.

万达商业的内资股现已申请在A股上市，这意味着大股东万达集团等持有的内资股很可能会全部在A股中流通. 这意味着王建林直接和间接持有的万达商业内资股不仅可以自由流通，而且其市值将参考上市A股房地产公司的平均估值而不是估值股. 王建林的股票市值（财富）被低估了，这是站不住脚的.

通过在两地上市，王建林的股票市值和自由不会受到压制，而可以完全释放. 完全有理由不鼓励私有化H股.

想象一下，要在香港进行首次公开​​募股，您必须向投资银行，，和其他中介机构支付顾问费. 此外万达私有化协议，发行股票时必须向承销商等中介机构支付佣金. 根据当时万达商务的巨额IPO，这些成本加起来并不算小. 现在进行私有化，必须向相关中介机构支付中介费，估计这并不便宜.

万达商业宣布的每股48港元的私有化价格恰好是其赴香港IPO时的IPO价格. 这立即使《新财富》杂志想起了阿里巴巴B2B公司的私有化. 2007年，阿里巴巴的B2B公司赴香港IPO，发售价为每股13.5港元. 四年后，阿里巴巴以相同价格回购了IPO发行的所有股票，以完成私有化和退市. 因此，外界大声疾呼阿里巴巴没有支付利息，而是免费使用了投资者的资金四年.

今天，万达商业公司的私有化价格也等于IPO价格，也等于使用无息投资者资金. 但是时间只有1年零3个月，节省的利息甚至无法支付IPO和私有化的中介费用. 从这个角度来看，私有化不是一项具有成本效益的交易.

那么，万达商业计划私有化的合理性是什么？

《新财富》杂志的可靠解释是: 在万达商业私有化的背后，这笔交易可赚600亿元！

其背后的逻辑是: 万达商业发行的H股难道不是因为低估了而被低估了吗？然后，如果大股东以市场价格回购这些股票并促进私有化和退市，那么在未来的A股IPO中，大股东从香港股票购买的部分股票可以在A股上市. 股票，从而获得惊人的溢价. 这些保费的利润将全部由万达集团的全资股东王建林获得.

根据万达商业披露的数据，境外发行的H股总数为6.525亿股（即在香港首次公开募股期间发行的所有H股，占发行后总股本的14.41％根据48港元/股的私有化价格，万达集团购回了所有这些股票，总共需要约313.2亿港元，约合260亿元.

如果万达商业将来在A股上市，基于其2015年每股净利润6.62元和A股房地产上市公司平均市盈率20倍，其合理股价将达到132元/股. 那么，万达集团从香港股票手中收购的6.525亿股股票在A股交易时的市值将超过860亿元，在扣除260亿元的收购成本后，有望获得更多的收益. 超过600亿元.

在《新财富》杂志看来万达私有化协议，只有这种解释才是更符合业务逻辑且更接近业务现实的答案. 凭着这600亿元的收入，为何不失去“两地上市”的美誉呢？此外，它免除了香港股票市场的严格监管.

顺便说一句，王建林从H股手中购入的股票价值860亿元，而他的股票数量仍约为其三倍. 按此计算，如果万达商业地产实现A股上市，王建林的财富很容易上升到3000亿元的水平，首富的位置似乎已经稳固.

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