房地产网站必知的六大推广技巧 房子为什么这么贵？看看香港就知道了！

或许应该这样说，现在的房价的确很买不起，但这个“很”之外的人数，也绝对可以把新增供应量给消化掉。更何况，现在香港的房子，很多甚至也不是卖给“用家”，而是卖给投资者的。

所以，现在香港的房价反映的其实是投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的，不是房子的实际用途，甚至不是运营用途，而是值不值得进行资金配置。如果投资者涌入。

各投资产品中，香港房产回报率最高。

从历史经验上看，在黄金、债券、股票和房产之中，投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。得手后的投资者们觉得自己是高手，会有成功的路径依赖，于是会再加码。

高收入人群足以吞掉新房供应

另外一个误区，是人们总将房价与收入增长挂钩。

房产是投资性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品当然要看新增收入的情况，收入增加，大家会吃好用好一点，否则就节俭一点。房子有投资功能，房价反映的是人们积累财富之后，再进行配置和转换的结果。

说到国家整体财富增长，每年发达国家能有3%，发展中国家能有5%，都是相当惊艳的了，更不用说中国内地的6.5%以上了。但投在房产上面的远不止是新增财富，存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。

如果呆板地按照国民财富的增长来观测房价，那你对房价的上涨，怎么也不会想得通。

2017年香港的经济增长达到3.7%，并不算低。而且要特别注意一种不均衡：收入的中位数增长并不快，但高收入人群的收入增长更快。如前所述，这部分高收入人群的绝对人数，就足以将香港每年的新房供应吞掉。

笔者认为，至少内地的一线城市，正在复制香港房价故事。

02

[为什么不增加供应？]

首先是有房价下跌社会不稳的前车之鉴。

在1997年香港回归及金融风暴过后，香港政府推出每年供应八万五套居屋，导致供应大增，香港房价从1997年底到2003年第三季度，一直在跌，最多跌去70%。供房的香港人变成负资产，就是欠银行的钱，比手里房子的价值还高。

当时的供应量高到多少呢？2000年供应的新房套数达到10万套（包括福利性住房），现在才是4万多。

彼时，不只出现负资产，因为政府的土地卖地少，土地收入就会减少，还曾出现过减薪潮。

据笔者所知，这次房价下跌引起香港社会的激烈反弹，后来香港特首董建华，未完成第二任期即辞职，与此亦有关系。所以，香港政府一直忌惮增加供应，拖低房价。

除此之外，人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但令人吃惊的是，其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。

香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。也就是说，只要再拿2%出来，就可以改善居住面积50%。

土地供应难以增加，有很多原因。

首先是政府的外在制约很强，社会上各方的代表团体很多，还有环保人士，复耕人士等。反对声音较大，意见并不容易统一。比如，从70年始，香港已无农业，但还有农地；从90年始，香港已无工业，但还有很多工业用地。

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[关于内地豪客、租售比和福利房]

香港的八卦新闻热点之一就是内地富豪赴港买豪宅。但施永青不认为这些豪客对香港房价有实质性影响。

“因为内地客人购买金额占香港新房销售总额的比例不超过10%。”其中，新房多过二手房，豪宅多过普通住宅。如果从缴纳的数量看，这个比例会更低，因为很多内地豪客都有香港身份，去掉这部分，内地客比例会降到3%—5%左右。

虽然总量不多，但因为是不确定因素，所以对市场供需平衡的短期影响还是有的。

在笔者问到香港租售比（租金售价比）是否正常合理时，施永青有些小激动：只要有人愿意去做（这个生意），就是合理的了。如果不合理，不会有人去做。本来没有人去做，硬下指令让人家做，才是不合理、不正常的。

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