商业房地产转让中涉及的税费概述(2)

2. 批准的收款通常适用于帐户不完善且无法准确计算成本的公司. 企业所得税的应纳税额的计算必须准确计算该企业当年的营业利润，然后才能根据企业的实际利润收取所得税. 相反，如果企业亏损，则无需缴纳所得税.

对于帐户不完善的小型企业，国家无法征税，因为它们无法计算成本和利润. 为了充分保护国家税收，根据立法设计了批准的征收制度，通过法定的“应税所得率”估算了公司的“利润”，然后根据“利润”计算了税收.

应付税款=总收入×应税所得率×适用税率

注意

采用批准的征收方式时，企业转让房地产所得的收入可以直接计为单一企业所得税. 因为在批准征收时，它不考虑当年的财产出售成本和其他成本以及企业的未弥补损失，而是直接根据单个企业的总收入估算可能的利润并计算税款.

（4）应纳税额的计算

1. 检查收集模式

在这种情况下，由于A公司的运营状况在2020年良好，除出售该物业外，其他业务均实现了盈利，而上一年也实现了盈利. 因此，财产转让交易产生的企业所得税可以直接计算. 另外，为方便计算，在这种情况下，假设公司A未对房屋进行折旧，因此可以完全扣除房屋的税基.

应付税费=（不包括本次交易的转移收入-房地产税基础税）*税率

注意:

不包括转让收入:

如上所述，其中9000万元用于房屋销售，600万元用于装修费用的装修费用补偿，400万元用于搬迁费用，总计1亿元；

房地产税基:

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第58条第1款的规定: 将固定资产，购买价款和所支付的相关税费外包，并直接归属于资产达到预定的目的所产生的其他费用是税基.

因此我们可以将税基理解为“房地产购买的总成本！”

在这种情况下，甲公司在购买物业时支付了2000万元的购房费. 相关税金包括契税60万元和10,000元（2,000万元x 0.5‰），因此房屋的税基为: 2,000万元+契税60万元，10,000元= 2061万元

此交易的税费:

城市维护建设税+教育附加费+地方教育附加费++土地+

= 280,000 + 120,000 + 80,000 + 50,000 + 26,515,500 = 27,045,500元

应纳税额

=（1亿元-2061万元-2704.55万元）×25％= 1308625元

总结，在审计征集模式下，甲公司财产转让的企业所得税仅为13086.125万元.

2. 假定批准收款方式尽管在这种情况下我们不使用批准收款方式来计算公司所得税，但是为了更好地解释批准收款方式的计算方法，我们也使用了批准收款方式来计算公司税额. 所得税与审计收集模式的做法完全相反. 假设公司A的应税收入率为15％.

应纳税额=总收入×应纳税所得额×适用税率= 10000万元×15％×25％= 375万元

审核收集方式与批准收集方式的比较

从比较中可以看出，审计征管方式下的企业所得税额为13086125元，而核定征管方式下的企业所得税额仅为375万元，两者相差9336125元！由此可以看出，在批准的征税方式下，征税已大大减少！

降低税负的主要原因是:

企业所得税是在交易的获利部分征税的！在批准的收款方式下，不必准确地计算财产成本，而仅需要根据税法规定的应税收入率“估计”利润. 在房地产价值大幅增加的情况下，税法规定的应税所得率通常不能客观，真实地反映交易产生的利润额，从而导致利润被“低估”.

但是，在财产没有增加甚至折旧的情况下，批准的收取方式仍会按照税法规定的应税收入率“估计”利润，这将导致“高估”利润. 因此，批准的收集方式是一把双刃剑！

经测算，在税收征管模式下，甲公司财产转让的企业所得税仅为13086.125万元.

08

契据税

（1）纳税人

买方是契税的纳税人.

（2）税率

契税税率不是统一的国家标准，省市有权决定税率在3％-5％之间. 上海市适用的契税税率为3％.

（3）应纳税额计算公式应纳税额=不包括收入×税率

（4）应纳税额的计算

应付契税= 1亿元×3％= 300万元

★摘要★

（1）双方应负担的税费

经过上述分析和计算，我们可以看到:

卖方A负责400万元，城市维护建设税28万元，教育费附加12万元，地方教育附加8万元，土地2651.55万元，50,000元，公司所得税为13086125元，税费总额为44131625元.

卖方的税率为44.12％！税收负担很重！其中，土地负担最重，达到2651.55万元！占总收入的26.51％！

买方B的公司必须缴纳契税300万元，25,000元和3,025,000元. 税负率为3.025％.

（2）双方的资本收支

1. 卖方A的资本收入情况

在本次交易中，甲公司的交易净收益为59,868,375元.

手头纯收入=购房1亿元+400万元-400万元-城市维护和建筑税28万元-教育费12万元-8万元地方教育-土地2651.55万元-5万元-企业所得税13086.125万元= 59868375元

2. 买方B的资本支出

在这种情况下，买方B的总购房费用为:

购房1亿元+400万元+契税300万元+25,000元= 107.25万元

3. 买卖双方的总税负

双方交纳的税费总额为: 44,131,625元+ 3,025,000元= 47,156,625元. 交易税占购买价格的47.16％！

4. 税收筹划展望

对于从事房地产交易的企业企业转让房产土地，由于存在土地，税收负担率大大提高. 在实践中，可以考虑通过公司B收购公司A的股权而间接购买公司A持有的房地产，从而可以避免土地和合同税. 在以后的文章中，我们将详细介绍这两个选项和操作要点之间的区别，请继续关注！

刘诗君事务所注册北京龙眼事务所上海分公司上海市协会第十一届财税业务委员会委员

上海股票；专注于股权交易，投资和融资并购，公司治理和股权激励业务，擅长于重大和复杂的诉讼和仲裁业务，尤其是在纠纷和股权纠纷中；刘秉持以技术为驱动力的法律理念企业转让房产土地，在服务中注重法律，金融，税务服务的融合，综合考虑法律解决方案与金融，税务等领域的融合，一站式解决客户需求.

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