《写字楼市场需求预测方法》课件.ppt

1采用不同方法对某商务规模进行预测1市场走势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市今后经济发展趋势对商务规模进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同扬州三产经济发展水平极其的城市发展阶段案例，对商务规模进行预期2经济增量良好的发展趋势和三产结构不断优化的调整走势确立了服务业“质量并重”、持续增长的运行基调市场走势法2002-2007年6年间，某地GDP总量持续增长，平均增速为17.4%，第三产业产值年平均增长率达15%；某地政府未来5年工作目标：实现全市地区销售总额年均增长13%左右量的保证：经济比重17%的增速水平城市第三产业产值占GDP比重经历了03-05年的走势下滑后连续三年持续下调，产业结构调整初见成果；产业格局和服务业发展规划提升了现代服务业的发展意识：形成以先进制造业为主体、现代服务业为支撑的工业发展新格局，成为长三角江北地区现代服务业中心城市质的提升：现代服务业较大的发展空间城市服务业发展态势在省会5年工作目标导向和服务业发展规划的指引下，保守估计将来十年内扬州第三产业产值增幅将保持在13%-15%的范围内2002-2007年某地GDP、二产、三产产值平均增速对比2004-2007年某地三产结构对比2007-2017年某地三产产值增长趋势单位：亿元数据来源：2007年某地统计年鉴； 某地统计局网站； 2008年某地市政府工作报告；3根据写字楼市场表现与第三产业发展高度相关的市场发展规律，某地未来写字楼容量将出现一定程度增幅第三产业产值(亿元)写字楼整体体积>1200大800～1200中等<800较低写字楼发展水准评估模型成都2001－2005年三产产值、办公用房年均成交量对比年份20012002-20042005三产产值682765-10571182年均办公成交面积14.520.937.7阶段年均面积增速--40%81%某地未来十年第三产业产值与写字楼市场容量预期发展状况写字楼的市场表现与第三产业发展高度相关，第三产业总量反应了小城写字楼的总体体积水平，根据前者的相应关系总结出写字楼发展水准模型主要阶段第三产业产值2015－20171228－15682012－2014851－10872008－2011522－753产值单位：亿元面积单位：万平米三产产值按照年增速13％的激进增速预估将来十年某地的三产产值，根据写字楼发展水准评估模型，推测某地写字楼容量将在今后10年内经过中等体积、进入较大容量的发展阶段低体积中等体积大容量数据来源：2006年成都统计年鉴； 戴德梁行2007年度市场融资研讨会公布数据年份2000-20022003-20052006-2007三产产值472-620710-11181318-1584年均办公成交面积13.424.531.5阶段年均面积增速--83%28%南京2000－2007年三产产值、办公用房年均成交量对比4基于市场实现现状和今后发展态势，某城未来10年内预期可实现86万平米的商务办公规模市场实现现状2005－2007年某市办公用房年平均成交量为8.8万平米未来发展态势今后10年写字楼销量参考成都发展经验，立足某地市场，保守估计将来10年内写字楼中等体积阶段年销售量较低体积阶段增长20％，高体积阶段较前一阶段增长30％某地2008－2017年写字楼销售量预估：8.8 万m2× 4年＋10.56万m2× 3 年+ 13.73万m2 × 3年 = 108万m2主要阶段阶段间年销量增速年成交量2015－201730％13.732012－201420％10.562008－2011--8.8参照近年西区写字楼成交量占全市比重，估计将来广陵新城可实现全市80％的商务销量，可实现面积为：108×0.7= 86.4万m2未来十年写字楼市场容量预期同比写字楼成交量06、07年西区写字楼成交量占全市总量总量单位：万平米数据来源：某市房地产市场分析报告（2006-2007年）5采用不同方法对某城商务规模进行预测1市场走势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市今后经济发展趋势对商务规模进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同扬州三产经济发展水平极其的城市发展阶段案例市场需求预测方法，对商务规模进行预期6以新经济工业为区域系统内核的某城将作为今后某地4.5万现代服务业新增就业人士的主要办公聚集地需求预测法2006年对办公空间需求较大的现代服务业从业人员近6万人； 2001-2006年三产从业人员平均年增长率为4%；按照4%的从业人口年增长率，2017年城市现代服务业新增就业万人约4.5万人未来10年内某城可提供新增现代服务业从业人员办公面积为：4.5万×25 m2 /人× 0.8= 90万m2按照商务办公面积标准并结合市场现状，确定某城25平米/人的人均办公面积“总体说来，某地商务办公环境有待提升，搜房网目前办公人均面积约10平米，我们应该比较理想的人均面积是15-25平米/人市场需求预测方法，现在企业也在寻求新的办公场所。

”——搜房网肖经理新增人口总数预估人均办公面积预期办公规模区域实融机构办公空间置换1万5平米左右办公空间置换率30%29万左右的办公销量40%的平均空置率置换率60%八家国内券商某地分行近十家金融保险机构办公面积达到7万平米置换率60%未来10年某城可满足融机构主要是买到整层或多层写字楼来满足办公需求，舒适融机构办公空间置换率分别为30%、60%、60%；办公空间统计途径：老城企业和金融机构办公面积主要通过市场调研和人士访谈途径获取；其他区域办公小区生产面积通过某地市住房网生产面积公示信息统计及市场融机构办公空间置换需求按照需求预测法推算，未来10年内某城预期可实现商务办公小区规模为105.05万m2，包括新增工业人口办公面积90万m2现有办公升级更新置换需求15.05万m29采用不同方法对某城商务规模进行预测1市场走势法2需求预测法3城市类比法基于城市办公用房成交现状，考虑城市今后经济发展趋势对商务规模进行预测基于未来新增现代服务业从业人员办公需求和现有企业办公置换需求进行预测借鉴同扬州三产经济发展水平极其的城市发展阶段案例，对商务规模进行预期10在省会经济水准发展相当的状况下，参照深圳写字楼市场发展，某城预期可实现106.7万平米写字楼体量城市三产经济水准同写字楼市场表现高度正相关；通过三产产值对比， 2017年的扬州相当于2004年深圳的三产发展水准，其商务市场发展情况也应大体相同；2004年深圳甲级写字楼吸纳量约87万平米，可对比推算出2017年扬州甲级写字楼吸纳量为100万平米；鉴于深圳同扬州城市在产业结构上的客观差异，对预期的扬州甲级写字楼吸纳量进行20％的上调，调整后吸纳量为80万平米甲级写字楼的有效需求人群以现代服务企业为主，基于城市目前甲级写字楼数量较少的现况和广陵新城“新经济中心区”的定位，预测将来广陵新城将承载城市80%的甲级写字楼吸纳量；城市中心区发展规律表明，区域内60%的商务办公规模由甲级写字楼实现；参照此差值，本区域预期可实现商务规模为106.7万平米；写字楼吸纳量＝写字楼销售量×（1－空置率）2017年某地写字楼发展水准比对2017年某城商务规模预测城市发展1500亿80万平米1300亿86.88万平米三产产值甲级写字楼吸纳量2017年-某地2004年-深圳某地市甲级写字楼吸纳量80万m2某城甲级写字楼消化量64万m2某城预期实现商务规模106.7万m2区域可实现城市80%的甲级写字楼成交规模区域甲级写字楼体量占商务整体量60%城市类比法数据来源：2004年深圳国民经济和社会发展统计公报； 2005年深圳写字楼市场调研报告上海1500亿约75万平米11考虑20%的空置率因素，某城预期可提供的较为合理的商务小区整体量在100-140万平米之间权衡写字楼市场20%的正常空置率，本区域商务整体量为110-140万平米国际上的经验证明写字楼的合理空置率在10％左右，而甲级写字楼的空置率保持在10％－20％较为安全；结合某地现状，本区域写字楼空置率在20%较为正常12The End

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