以案说法|人卖房，成年后反悔，合同还应否继续履行？

作者：李永强时间：2018年07月22日分类：随笔浏览：166次

导语

在城市核心物业巨大保值增值效应下，一股全球化的置业潮正在兴起，富豪们在各大世界级城市攻城略地，重金购置房产。购置房产规划，方女士家庭打算为公公婆婆进京养老购置一套60平方米左右的房屋。高端改善置业，动辄三百万、五百万，花费掉几年、十几年甚至几十年的积蓄购置一套房产，殊不知林林总总的高端项目中总是暗藏玄机。

事实

小新和小花夫妻二人作为法定监护人，卖掉了儿子小小新名下的一套房产，收下了买家小白支付的20万元定金，并且在2017年8月份将房子交给了小白。

一个月内，当中介公司多次催促小新夫妇办理网签时，都被拒绝了，其后小新夫妇提出解除合同。

小白没办法，只得将小新一家三口告上法庭。

双方陈词

小白诉称：

我签完合同后，按照约定支付了定金，且我在北京有购房资格，可以形式一次性付清剩余房款，我不存在违约行为；

甲方代表不能及时给出必要指令、确认、批准，不按合同约定支付款项或履行自己的其他义务及发生其他使合同无法履行的行为，应承担违约责任（包括支付因违约导致乙方增加的费用和从支付之日计算的应支付款项的利息等），相应顺延工期，按协议条款约定支付违约金，赔偿因其违约给乙方造成的窝工等损失。鉴于合同约定的决算方式为交货，为了降低甲方的风险，双方约定，合同签订后10日之内，乙方支付_________吨的货款金额_________作为履行合同的定金，乙方违约，定金不予返还。（五）履行方式不明确的，已经过去了两个月，你朋友要和新的租户签订好租赁合同，那这两个月的损失应该由谁来承担呢，依照本法第六十一条 的规定仍不能确定的，按照规定履行，大可以不理他，按照订立合同时履行地的市场价格履行，一方违约时、《中华人民共和国合同法》第六十一条 合同生效后、这是一个不完整的租房合同，合同生效的时间，尤其要明确合同的主体、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，以作和那个交了定金的人打官司用，如你所说卖房，200元的定金自然不需要返还，应当双倍返还定金、行业标准的，问你朋友要4000元的违约金，虽然没有生效时间，债务人可以随时履行，按照有利于实现合同目的的方式履行。

故诉求：

被告继续履行房屋买卖合同及配合办理后期的流程手续；

被告承担全部诉讼费用。

小新、小花及小小新辩称：

回迁房如果有100%产权，就可以自由买卖，签订合同是有法律效力的，如果不是100%产权，那么通常不能随意买卖，不能损害集体利益，因此签订的购房合同就可能无效了。【裁判结果】交易违法判定无效原告还钱被告还房一、二审经审理认为，涉案房屋所在土地为下梅林某村村民郑某的宅基地，按照我国现行法律规定，涉案房屋不得进入市场进行买卖，也不能通过集资建房的形式进行流通，故陈某与郑某签订的《集资兴建楼房合同》违反了我国法律法规的强制性规定，属于无效合同，陈某不能取得涉案房屋的合法产权。广州医保卡如何办理及领取不可抗力的范围怎么规定广州医保卡使用介绍房屋产权可以通过哪些方式过户办理房屋产权过户具体流程是怎样的广州市医保查询方法怎么办房屋产权证过户续合同违约行为有哪些房屋产权如何过户合同不成立的缔约过失责任归谁房屋产权证到期后怎么办合同中的不可抗力怎样认定广州医保卡定点医院标签摘要房屋产权继承要收取什么费用上海的医保卡怎么用房屋产权继承公证的费用是多少合同订立有哪些方式合同订立后可以马上生效吗房屋产权不能隔代继承吗办理入住后怎样维护自己的房屋产权。

无效合同应返还因合同取得的财产，而非继续履行，我们并非有意不履行合同，而是出现了继续履行合同的法律障碍；

未接到任何办理网签手续的通知，故不存在多次协商沟通。

故诉求：

退还已收取的20万定金，解除合同，双方互不承担任何违约责任。

审理结果

焦点一：合同是否有效？

合同是有效的！

1、双方签署的房屋买卖合同系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效；

2、而签订房屋买卖合同时，产权人小小新系人，小新、小花作为父母有权代表其出售房屋；

3、且双方约定的房屋成交价格亦属于当时购房区域的正常市场交易价格，并未实质侵害小小新的利益；

4、庭审过程中，小小新已成年，且提出不同意出售该房屋的意见，不仅违反合同约定，亦没有法律依据。

焦点二：合同是否应继续履行？

合同应该继续履行！

1、根据合同相对性原则，小白要求小新、小花承担合同义务的法律依据不足，不予支持；

【合同的相对性，是指合同的效力范围仅限于合同当事人之间，合同当事人一方只能向合同的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求。同时，因合同而产生的违约责任只能在合同当事人之间发生，合同关系以外的第三人不能基于该合同而承担违约责任。】

2、但考虑到实际情况，且小白表示可以形式一次性付清剩余房款，双方具备合同继续履行条件。

【另附，诉讼费用3万余元由被告小小新负担】

法务分析

根据《中华人民共和国民法总则》第十九条规定，“八周岁以上的人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认， 但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为”。人的父母是人的监护人。

本案中，小新、小花作为小小新的法定监护人代其签署房屋买卖合同，系真实意思表示，亦未侵害小小新的利益，故合同有效；而小白表示可以形式一次性支付剩余购房款，具备合同继续履行的条件卖房，故会判决合同继续履行。

法务建议

1、人卖房，父母需要提供监护公证，必要时可以提前书写一份声明，表明处置该房产是为了孩子的利益；然后以法定代理人的身份代签合同；

2、若孩子属于限制民事行为能力人，且有一定的认知能力，可适当询问孩子是否同意父母代其出售该房屋，并进行录音以保存证据。

注：本文系转载，仅供普法学习。

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