联想深圳收购土地以兴建总部的合作伙伴不是荣科智地

于树红

2月19日下午，深圳联想海外控股以52.66亿元的底价拿下了位于后海中心地区的商业服务设施用地. 该地块的规划建筑面积为20.87万平方米，折合楼面价约为25200元/平方米.

深圳联想海外控股成立于2013年9月. 法定代表人杨元庆. 该公司由联想集团下属的联想国际投资4亿元成立.

据《经济观察报》报道，该地块被政府割让给联想，用于建设联想的国际总部. 此外，联想还将在该网站上建设一个商业综合体.

根据深圳联嘉发布的数据，该地区二手房的平均交易价格已超过每平方米8万元，成为深圳名副其实的豪华住宅区和深圳的重点经济开发区. “该地点的位置属于后海沿岸商业区的延伸. 对于任何开发商来说，在该地区成为商业综合体都是一个很好的机会. ”第一太平洋戴维斯分公司投资部主任吴睿说.

由于缺乏在商业综合体开发方面的经验，联想选择了美国房地产巨头铁狮门（Tishman Gate）作为合作伙伴，而不是母公司房地产开发平台Rongkezhidi.

业内人士称，荣科自2004年以来一直未涉足写字楼市场. 与此同时，住宅业务并没有改善，多年来销售额一直徘徊在数百亿美元以上. 作为联想控股的第二大业务线，荣科房地产急需解决规模问题.

“面向”占领土地

联想收购的土地T107-0079位于深圳后海中心地区，属于深圳湾后海金融业务总部基地.

目前，华润集团总部，阿里巴巴国际运营总部，百度国际总部，中航国际中心等22家总部企业聚集在该地区. 去年年底，恒大集团也将其财务总部搬到了这里.

该地块T107-0079于2015年12月9日上市，该地块于12月23日暂停销售. 此后，该地块于今年1月22日重新上市，恢复了转让程序. 招标人主要资格要求第二段修改为: 招标人应当以《关于印发《深圳市鼓励发展总部企业的暂行办法》的通知》（国府发〔2012〕104号）为准. 被确认为总部公司.

出售后海的商业用地时，大多数竞标者只有一位. 从来没有出现过疯狂竞标的现象，被业界视为“直接转让”.

深圳综合发展研究院旅游与房地产研究中心主任宋鼎说: “这不是偶然的. 前海和后海的商业用地基本上是出售对象，实际上与工业用地有关. ”根据联想的说法，土地转让的条件仅限于总部以及计算机和通信设备制造业，新一代信息技术产业或软件和技术信息服务业的研发.

据报道，深圳市政府早在2010年底就与联想集团签署了战略合作协议. 根据协议，联想在深圳设立了国际总部，双方将着力于高科技产品开发和生产的全面战略合作.

2015年6月，市委书记马兴瑞会见了联想集团杨元庆一行，表示支持联想集团在深圳做大做强. 杨元庆还表示，下一步将把重点放在深圳的战略发展上.

联想的存在，除了能够享受总部公司的协同作用外，深圳日益国际化的创新和创业环境还可以为联想带来最前沿的IT技术产业链和技术人才. 根据《深圳市总部企业支持政策》，总部企业如果建设总部大楼，也可以利用部分建筑面积引进产业链支持企业入驻.

据《经济观察报》报道，联想控股近年来正在增加在华南地区，特别是深圳的投资. 它不仅在东莞建立了华南地区富裕供应链的总部基地，而且在2015年底，联想控股的私募股权投资机构宏益投资总部也为深圳前海奠定了基础. 为此，联想控股计划在前海建立一个全球私人股权投资中心，并建立世界三大私募股权中心之一.

建造一个复杂的建筑

根据土地流转的条件，在联想规划的200,700平方米建筑面积中，办公和文化设施面积123,500平方米不能出售十年，而整个转让限制为72,000平方米（包括地下商业3平方米）10,000平方米.

与联想集团关系密切的人士证实，联想将与美国铁石门合作在后海建设一个商业综合体，包括地面上的两座办公楼，一个大型购物中心和一条商业步行街以及一个地下商业区约30,000平方米. Tishman Speyer基金的投资范围覆盖83,000平方米的零售商业区，是该项目中投资价值最大的. “与Tishman Speyer的合作实际上是基于Tishman Speyer的投资和开发经验. 毕竟，联想集团没有房地产开发经验，也没有成为成熟商业区的商业综合体的优势. ，后续开发和商业运作均由Tishman Speyer负责.

轻铁资产运营是铁狮门在2006年进入中国市场之后的主要投资模式. 其在中国的主要业务是通过私募股权基金进行投资. 迄今为止，投资规模已达35亿美元. 同时，有很多成功案例，如铁狮门和中国开发商共同投资美国项目.

吴锐分析说，深圳后海CBD一期已经成熟并发展成为深圳主要的核心商业区之一，该地区没有发展空间. 该项目位于后海CBD二期，是深圳市政府计划的总部经济区.

作为联想集团的母公司，联想控股并非没有房地产开发经验. 实际上，除IT业务外，联想的第二大核心业务是房地产业务. 它的主要房地产业务平台是荣科之地. 联想控股直接和间接持有约93.09％的股权.

但以上所述: “联想集团和融科智迪都是联想控股的成员，但业务上没有交叉点. 另一个重要原因是融科宣布自2004年起将不再涉足办公市场. .

房地产行业加速

公开资料显示，荣科智地成立于2001年，先后建设了深圳研发中心，联想集团上地总部大楼等项目，这些项目在技术和商业地产的开发和运营中已积累.

在一开始，荣科明智地只是尝试开发办公大楼. 到2003年，随着房地产市场的快速发展，荣科开始涉足北京和天津的住宅开发领域. 多年的诱惑.

”荣科对行业的印象一直是“小巧而优美”，没有配备强大的房地产开发团队，也没有与一线开发商竞争的计划. 无论开发模式或产品如何在结构上，荣科没有太多创新，”上海宜居房地产研究所研究员严跃进说.

2012年和2013年，荣科智实现销售收入分别为81.71亿元和137.03亿元. 2014年和2015年1月至9月，荣科智的销售收入分别仅为65.53亿元和82.22亿元.

截至2015年9月30日，荣科智地在全国12个城市拥有超过35个项目，土地储备占地面积444.4万平方米. 除北京外，荣克的大部分城市都位于二线和三线城市.

2015年11月，由于对表现不佳的不满，刘传志解散了荣科之弟的所有总统府，包括被称为“联想房地产指挥官”的总统陈国栋. 荣科之地前执行副总裁郑志刚被任命为​​新任总裁.

在IT绝对领先的联想控股系统中，房地产是第二大业务. 在2014年联想控股的总收入2895亿元中，联想集团以2723亿元的收入位居榜首，荣科智居以115亿元的收入位居第二，其他业务贡献的收入不足公司的1％.

此外，刘传志还重视房地产业务的高利润率. 尽管2014年融科智迪的主要营业收入仅占联想集团总收入的4％深圳联想研发中心，但净利润仅占联想集团总利润的22％，利润率远远超过了联想集团.

2015年6月29日，联想控股在香港联合交易所上市，融科智作为核心资产被纳入上市资产组合. 2010年，荣科明智地开始调整业务节奏，并改变了以前的“小巧美观”政策，其目的是扩以帮助提升联想控股的估值.

联想控股'2015年中期财务报告显示，联想房地产业务2015年上半年的收入大幅增长至43.4亿元，同比增长120％，净利润为17.33亿元，增长79.61％.

2月17日，联想控股宣布融科智致拟向中国证券监督管理委员会申请发行融科房地产2016年公司债券，票面总额不超过25亿元，且票面总额不超过25亿元. 50亿元. 荣科房地产2016年私募债券.

荣科智在债券说明书中指出，通过发行公司债券，公司可以获得长期稳定的资金来源，可以满足发展的融资需求. 业务和增强市场竞争力深圳联想研发中心，公司迫切需要长期稳定的资金来满足业务发展的需求. “

接近荣科智地的人士透露，目前，该公司也有海外扩张计划，并正在积极寻求目标. “它很可能会跟随联想集团的发展，最有可能引领美国先进市场. ”

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