冷气机行业 我们离买房“所见即所得”还有多远?(2)

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，目前《住宅项目规范（征求意见稿）》尚处于征求意见阶段，到真正实施还需要一系列政策的配置，包括涉及到的统计制度、税收制度、物业收费等问题。比如房价统计制度要调整，不然数据就会出现大涨不可比。税收制度要变，如果按照新口径计算，普通和非普的认定标准需要调整。一些按照建筑面积计算的费用也需要调整。而政策的落地或也涉及到多个部门，包括住建部、统计局、等。

那么，此间究竟需要多长时间？香港的调整之路可以作为参考。

据《新周刊》2019年1月的报道，香港用了整整5年时间促成了从建筑面积交易到实用面积交易的转变。而真正推动并促成这一改革的，正是负责设计和测量规范的建筑设计师们。由于注意到香港开发商在建筑面积交房时普遍存在“发水”（编者注：原本用于指代海鲜贩子为鱿鱼注水增重，以期卖出好价钱，在这里指香港地产商在合法条件下扩充销售面积，创造极致利润）现象，2008年开始，时任香港测量师学会产业测量组主席的潘永祥开始为推动“实用面积”卖房开始奔走。

一场改革拉开序幕，当年潘永祥出任实用面积工作小组主席。最终，实用面积的概念被定义为“由墙壁围绕单位的楼面面积，包括露台及工作平台”，这一释义得到了特区政府的采纳。于是，窗台、冷气机位之类的“发水高发区域”，即此前公认的公共面积，尤其是彼时大肆扩张的花园、会所、球场、车位等，被排除在新定义之会被清晰标注出来，只是考虑到香港居住空间普遍狭窄，橱柜、床通常会被置于墙壁内，看似并无用途的墙壁，还是被纳入实用面积。

2011年11月底，《一手住宅物业销售条例草案》展开公众咨询。条例草案明确规定，使用“实用面积”作为新房销售的唯一计价方式,并正式将“实用面积”表述纳入法规。在此之前，由测量师学会、公会成员组成的督导委员会对房屋相关信息公布时间表、售楼书内容等实施细则作出了全面规定。2013年，草案正式颁布，并允许拥有10个月双轨制时期。从调研到草案再到推出，政府与开发商之间的博弈和拉锯案例不胜枚举，所幸新的购房标准最终得到真正执行。

去皮的核桃和带皮的核桃？

有网友对以套内面积交易作出了这样的评价：带皮核桃15一斤，去皮核桃30一斤。意思是换汤不换药。

但事实上，意义比这更加深远。

以重庆为例，据华商报报道，重庆市住房城乡建委相关负责人告诉记者，其实早在2002年6月，重庆市人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房销售以套内面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应载明共用部位及设施。

该条例于当年8月1日施行，宣告重庆在全国率先施行商品房销售以“套内面积”计价的政策。

凡不按套内面积计价销售商品房的，由有关部门责令改正，并予以。

据相关负责人介绍，该条例施行以来，不仅减少了商品房交易面积纠纷，同时也维护了购房群众的利益，让群众明明白白购房。

同样来看香港的改革：数据显示，2017年，香港一手住宅物业销售监管局共接到31宗投诉，达2013年“一手新例”实施以来的新低。

提到“实用面积计价”，测量师黎志邦作出了“基本达到预期效果”的评价：“当获得豁免的建筑构件、公用设施被区分在实用面积范围之外，不再创造利润，地产商会出于节约成本的考虑逐渐停止不合理规划。而且这些构件、设施的相关信息必须以透明的形式呈现在买家面前，任何形式的隐瞒、歪曲都可能导致检控，‘违法’本身就构成了另一笔成本。”

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