“时代地标”转型新时代智能化楼宇标杆

目前美国经济中出现的深刻变化是哪个？数据显示，在改革开放前30年里，我国固定资产的投资下滑大约是GDP总量的1.5~2倍，而过去几年中，固定资产的投资下滑基本跟GDP同步。这个趋势体现出美国经济处于了新阶段，投资驱动不再是经济增长的主要原因。正如一些经济学家所言，经过40多年改革开放，经济高速发展，工业化进程跟伴随着工业化进程的资本累积尚未基本完成，中国经济正从增量阶段转向存量阶段。

而经过多年的演进，中国的房地产市场也出现了重大差异，从“增量时代”进入“存量时代”。存量时代下，城市升级作为主流市场趋势，不动产的精细化管理与营运成为市场价值提升的新方向。

一座时代地标楼宇新风系统，一段辉煌历史

京城大厦是全球第一座智能化超高层钢结构建筑，见证了一个时代的演进。作为20世纪90年代北京城最先进的现代化办公大楼，当年所应用的设计模式跟科技，包括设备设施，均代表了国际更领先的水平。因而1992年作为中信集团的总部投入运营的京城大厦，是后来当之无愧的北京地标。

在历经近30年的使用、历经无数辉煌后，与许多带有历史的时代建筑一样，京城大厦也遭受着时代的演进和技术的进步，不断被周围新的建筑挑战、与愈发越多的高层建筑共同竞争的窘境。此外，随着配电设施超期服役，能耗大，具有安全隐患，故障排除时间长，新风系统缺乏，智能化程度不足，使用体验下降等弊端的减缓，京城大厦亟需全面的升级改造。

作为中信集团房地产板块的投资营运重要系统，以商办业务为核心的中信资产运营（以下简称中信资产运营）从2017年开始，以“安全、舒适、智慧、节能”的观念，对京城大厦开启了全面的更新重建。希望借助新的科技和方法，让这座当时的时代地标，成为新时代的智能化楼宇标杆。在经过详尽阐述、论证后，在大楼的电气化与数字化方面，中信资产运营最终携手施耐德电气对京城大厦进行全面的电气化与数字化升级改造。

并且，在2018年3月，中信资产运营与施耐德电气正式签订战略合作协定，组建合资公司——中信施耐德智能楼宇科技（北京）（简称中信施耐德）。中信施耐德将借助两大世界500强企业的超强股东支持，积极开拓楼宇智能化及综合电力服务行业，战略布局绿色智能与低碳环保领域，以期成为中国领先的智能楼宇整体解决方案服务商。

精“修”细作，以人为本

改造前夕，鉴于中国相关规模的实例较少，无很多心得可借鉴，以及京城大厦内部电气设备的工作状况、数据并不清晰，双方并没有贸然开始。施耐德电气服务业务数字化运营中心负责人董鹏表示，前期调研阶段是一个细致且关键的过程，必不可少。施耐德电气首先组织了学者队伍对京城大厦进行了全方位的咨询评估，与业主进行了深入的探讨跟预测，提出了颠覆京城大厦新价值的改进建议，在确保安全运营的基础上，更加侧重数字化应用跟客户体验，提出了安全、高效、智慧、绿色的整体解决方案和分步推进计划。

2018年8月，施耐德电气对京城大厦的改造进入施工阶段。因为整个改造是在京城大厦的正常运营状况下进行的，为了可在改造过程中不妨碍大楼用户的日常使用，施耐德电气与中信资产运营进一步推行了具体的分布式优化方案，将影响降至最低。同时，为保证大楼的安全运营，施耐德电气全面升级了配电系统，并借助施耐德电气强弱电一体化的智能楼宇系统，进行了数字化升级。

在京城大厦的平台功能上，施耐德电气对其监控范围和监控用途进行升级，全面监控京城大厦内如供配电系统、冷热源系统、空调机组、新风机组、送排风机、集水井、中水系统、公共照明等各种机电设备；在平台性能提高上对大厦楼宇自控系统进行再次选型，以合适当前网络科技及其互联互通技术的演进，并为京城大厦内的各种机电设备的管控提供先进、可靠的平台；在系统功能基本推动的前提下，又借助与京城大厦的管理人员的交谈交流，根据大厦的运行管理体系建立各种改进控制策略，包括各种节能优化策略、各类管理改进策略或者增加员工工作效益。

软硬兼顾，“效”果初显

对于高层建筑而言，配电设施的二次改造与安装难度极高，尤其是对即将运行多年的京城大厦，其众多配电产品早早已更新换代。为确保京城大厦电力的充足与安全，在硬件方面，施耐德电气采用强弱电一体化方案，对中、低压配电系统进行改造，把老式分离式配电柜更换为施耐德电气智能配电柜，增加了电器火灾报警系统，并对所有能耗设备安装了数据收集和智能监控平台，打造了互通互联的电力设施基础，实现了数据收集分析的通道，保障了整楼设施的稳定运营，同时建立了中央监控应急指挥中心。

在硬件方面，施耐德电气利用自身优势，应用更先进的智能楼宇管理系统EcoStruxure Building Operation，在机电设备的监控和管控基础上无缝集成了能源监控和功耗管理平台，对主要的机电系统如冰箱、通风、公共照明等进行人性化智能调节跟控制。同时“云能效”和“千里眼”云系统能对电力与设施、人员操作等数据进行收集、分析和进行可视化管理，有效提升能效节约费用。改造完成后，京城大厦的工作员工可以运用移动终端APP实时显示仪器的运行状况，可迅速看到、报警和定位事故设备，迅速采用应急机制，使设施运作非常安全高效。

对于现阶段的改造成果，董鹏认为在重建局部完成的状况下，数据显示京城大厦的数字化改造是相当有效益的。“通过基于施耐德电气EcoStruxure配电和楼宇整体解决方案，京城大厦80%的故障问题无法远程得到缓解，远超‘计划检修降低3成’的计划目标，并力争实现有效节能20%以上。”虽然改造还没有结束，但对比以前高层建筑智能化升级改造的数据，施耐德电气有信心在京城大厦的改造更新上推动全面超越。

“京城大厦的改建，立足于构建写字楼设施设备改造和智能化改造的产业标准”，中信资产运营总经理杨劲表示，京城大厦将再次以建筑设施自动化为核心，结合最新的人工智能、物联网大数据应用、兼容人脸辨识、智慧会议室、智慧食堂、无人便利店等新技术，变得非常安全、智能、环保，成为高品质的绿色智能大厦的变革标杆。而这种方面的颠覆，也都是中信资产运营在运营管理上强调的空间、环境、服务“三大场景”构想在京城大厦上的实践，尤其是环境的智能化这一画面，将持续增加有助于京城大厦的运营综合效应，更有益于在京城大厦工作的每一个人。

“未来，施耐德电气会以厂商级的全生命周期服务，持续改进和提高京城大厦的运维管理水准，让其不断焕发出新的魅力，“施耐德电气副总裁、服务业务部中国市负责人陈蔚蔚表示。“在存量经济时代，施耐德电气将以电力与自动化双重优势推动在楼宇、工业、基建以及数据中心在内各领域的运维管理水准，以现代服务业释放市场魅力，推动我国行业升级进程。”

关于中信资产运营

中信资产运营，是2016年9月由中信集团批准成立的全资一级子公司，是中信集团房地产板块投资营运的系统。

中信资产运营以商办不动产资产管控为核心，业务涵盖办公运营、客户服务、城市升级、智能电气等领域，下辖管理包含国际大厦、京城大厦在内的多个典范项目。

关于施耐德电气

在施耐德电气，我们坚信，获取能源并运用数字技术是他们的基本权利，我们赋可所有人对能源和资源的最大化利用，并保证每一个人，在任何时间，任何地点都可尽享Life Is On。

我们提供电力与自动化数字解决方案，以推动高效和可持续。我们将全球领先的电力科技、自动化技术、软件及服务整合于整体解决方案之中楼宇新风系统，服务于家居、楼宇、数据中心、基础设施和工业行业。

我们致力于打造有意义、包容和赋可的企业价值观，并承诺使这个开放的，全球化的，创新的生态圈释放无限可能。

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